长租房房租涨价背后 暗喜的都是哪些人?
长租房房租涨价背后 暗喜的都是哪些人?

智能家居已经成为地产商、长短租公寓品牌下一个“增值”的理由。

长租房房租涨价背后 暗喜的都是哪些人?


一线城市的房屋租金正在飞速上涨,据中信证券,2018年7月以北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位,尤其在过去一年来,其平均租金涨幅达到20%。


继买不起房之后,许多年轻人开始抱怨租不起房了。但是另一方面,潘石屹却表示:其实租金再翻一番,做长租房市场依然亏本,这是不赚钱的生意。


房租整体上涨究竟是什么原因造成的?长租房市场真如潘石屹所说是亏本生意?房租上涨又会带动哪些产业的发展?在成都,又有哪些变化正在发生?


不管涨不涨都难受


房租升高的直接原因就是房子不够了,从近年来看,房源减少的主要原因是对棚户区、群租房的改造。但同时,随着各地人才战略落地,具有竞争力的城市中不断涌入具有大量租房需求的群体。


这种供需方面的变化,成为长租公寓涨价的内因。除此之外,长租公寓市场特性也决定了此次涨价是不得已而为之。


虎哥询问了两家长租房公寓品牌创始人,两位均表示:“此次涨价属于正常现象,租金调控需要结合整体市场情况来看。”


FUNX青年社区创始人赵飞认为涨价是正常现象,每年都会涨,而且目前处于旺季。虎哥也发现,租金上涨对于长租公寓来说更多是一种不得已为之的行为,事实上长租房租金变化还受到房产市场、经济情况、房东预期等众多因素的影响。


“租金是跟随市场来涨价的,只要城市人口有流入、通货膨胀继续,那么涨价就是必然事件,不必太过惊慌。”赵飞向虎哥表示。


由于长租公寓是拿业主的房子进行装修再出租,随着出城市房价不断攀升,业主自然会要求长租公寓品牌提供更高的回报率,这就迫使长租公寓涨租金得以满足业主需求。


另一方面,随着大额融资的长租公寓进入成都市场大规模拿房,给业主的收房出价均高于原有市场价,在一定程度上也助长了市场房租上涨预期。因此长租公寓目前正面临者业主、同行、普通租客三方的压力。


根植于本地的长租公寓品牌优客逸家便面临着一些问题,创始人刘翔向虎哥表示:业主对房屋出租价格产生过高预期,实际给优客逸家的经营带来了一定困扰。租房者的可支配收入增长是有限的,不可能承受太快的租金上涨。企业如果迎合业主的过高预期非理性高价收房,就会陷入经营困境。


涨还是不涨?涨了租客不满意、不涨了业主不满意,这就是目前长租公寓品牌面临的问题。


长租公寓要善于自我经营


对于租端垄断市场哄抬租金的观点,赵飞表示质疑:“在现在交通情况下客户选房都是在1个小时交通圈内,谁能垄断1个小时交通圈内所有的房源?不可能。”


但同时他认为土地政策才是目前局面的根本原因:本来城市租金上涨会导致拿地开发租赁地产有利可图,这在欧美行得通,但是在我国是行不通的,原因就是土地垄断。“如果说土地财政是中国几十年经济奇迹般发展的根本动力之一的话,那么这就是我们要承受的代价。”


即便如此,一些长租公寓品牌已经在能力范围内进行了改变。


比如优客逸家自今年以来,主动避开非理性竞争放慢了增速,只拿符合市场合理价格的房子。待市场调节机制发挥作用,业主对房屋出租价格预期回归理性后,再视情况发展。


此外在赋能方面,优客逸家会向业主尤其是国有住房租赁公司等机构业主输出租赁运营需要的产品、流量、管理系统和供应链等自身有明显优势的能力,增加盈利的增长点。


“根据真实业务数据统计,优客逸家成都区域的房子在过去三年几乎是没涨过租的,单间每月租金三年内平均上涨幅度不超过20元,整体涨幅不足0.3%。”刘翔表示。同时,赵飞与刘翔也都认为成都不会出现大规模的租金上涨状况,但长期来看平稳上涨是无法避免的。


租金上涨带来的机会


当房价与租金齐头并进之时,与房产相关的家装行业正在悄然发生变化:传统家装市场正在向智能家装过渡。


在7月底于成都举行的“未来智能化商业峰会成都站”中,涂鸦智能董事长兼总裁陈燎表示非常看好智能家居嫁接到家装市场,由于经常跟传统家装行业接触,他认为当下这个行业的利润率太薄了。


“当下家装行业的利润率基本在5%-8%,一般装修20万的房子,家装公司能拿到1万块左右就不错了。”抛去人力成本后就寥寥无几,于是各类家装公司正在寻求新的赢利点。同时在政策上,成都到2022年全市只卖成品房,清水房成为历史。


在这个基础上,为了增加房子的售卖价值,越来越多的房地产商开始找智能家居厂商提供整屋的解决方案。“全国排名前20名的地产品牌基本都在往智能家居行业去拓展。”在那次会议上,陈燎这样表示。


四川省智联万居信息技术服务有限公司便是其中一家,其正在为中铁、盛唐等房地产公司提供总计一万多户的整屋智能家居解决方案。当然,智联万居的客户中也有不少长短租公寓品牌。


智联万居创始人邓翔向虎哥表示:“目前每年在长短租公寓的智能化改造方面,就有30万间的量级。目前智联万居已经在为某长租公寓品牌做智能化的方案,大概10万户左右一年。”


不过据了解,目前长租房市场对于智能化需求主要集中在智能门锁、智能抄表这两块应用。“这两块基本不怎么赚钱,但却是所有公寓品牌都需要的功能,比如有了远程抄气表电表,这样就省去服务人员上门的精力。”


刘翔也表示,从运营企业提升效率控制成本,以及满足消费者不断提升的居住体验需求角度出发,智能家居的引入也确实是会带来正向影响。优客逸家一直在大力发展智能家居,从远控智能门锁到智能电表、智能开关等,已经在运营房屋中广泛应用,后续将持续加大投入。


整个中国物联网规模,预计在2020年将达到1.5万亿元,可以说智能时代已经是肉眼可见的风口了。可以想见嫁接于居住场景下的智能化市场,在未来会成为每个城市居民的标配。



相关新闻:近日北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,共同承诺落实“三不得”要求,并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。




天虎科技   尚志


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