这个“冬天”怎么过？或许所有的开发商都在思考这个问题。面对“冬天”，优秀的房地产企业除了开发好的产品以外，还有着对政策细致入微的体察，对市场需求的善于发现。思考不同，未来之路亦不同，那我们看看房企老总们的集体思考，看看他们的观点和眼光，或许会发现一些有用的启示。
商业地产 迎来发展机遇
成都百扬实业有限公司总经理官维
房地产行业近20年来的高速发展，对我国的经济拉动和贡献非常大，更带动了上下游产业的快速发展。当然，在这么多年的高速发展之后，也出现了房价飞涨且居高不下、投机行为日益增多等这些问题。
为了减少房地产行业中的投机行为和遏制房产泡沫出现，确保房地产行业健康持续发展，近几年来，由政府主导的楼市调控接踵而至、房贷政策持续收紧。针对住宅市场出现的泡沫、恶性投资、投机行为的调控打压提高到前所未有的严厉程度。
从调控中，我们也不难看出，政府调控的决心来源于民生，是为了控制住宅市场价格过快地上涨，从而保证住宅市场的健康稳定发展。房地产市场调控，尽管可能会牺牲一点短期的利益，但对长远利益的实现上具有非常积极的意义。同时，调控主要针对的是住宅市场，这也给商业地产的发展创造了一个新的契机和机遇。
综观房地产的炒房等投机行为，大多数集中在住宅领域，鉴于商业地产的投机性不是很强，所以在商业地产领域，投机行为和商业地产的涨幅远远缓于住宅市场，这也使得商业地产在目前或者说今后很长一个时期具有很大的潜力可以挖掘。再者，富足的民生资本需要寻找正当、合理性的投资渠道，这也为商业地产发展带来历史性的机遇，商业地产即将迎来全新一轮的时期。
目前的房地产市场上，我们可以发现一个现象是，大量的品牌房地产企业，甚至大量的知名商业企业都开始大力涉足商业地产的开发，并且都在这一两年中，取得了不俗的战绩。事实上，我们觉得这种方式也将成就一种商业地产开发的新的模式，即：有着专业的商业操作经验的大型商业企业进入商业地产开发领域，通过商业物业的开发学习到地产操作的经验，并结合自身成熟的商业操作经验，从规划建设之初，就将商业地产的后期运营进行了综合性的考虑，为商业物业后期的经营、管理、发展打下了更坚实的基础。
比如百扬实业，就是在这样一个商业地产大发展的契机之下，开始涉足到商业地产的开发中来，通过百扬大厦的实体开发建设，我们积累了商业物业的开发经验，而我们长期商业运营的经验也将在这个物业今后的运营中得到充分应用和升华。当然，我们自身也由一家商业公司成就为一家横跨商业地产开发和商业经营的综合性企业，今后我们也还将在商业地产开发这一领域加大投入和继续深耕。
“最艰难的阶段已经过去”
成都中铁蓉丰置业有限公司总经理高选超
对于2012年的房地产市场，蓉丰公司似乎早已做好准备。“我相信，最艰难的阶段已经过去了，2012年，就光华片区而言房价不会出现太大的波动。”成都中铁蓉丰置业有限公司总经理高选超这样说道。
如何看待政府的调控政策，成都中铁蓉丰置业有限公司是这样解读的：面对经济市场，政府财税调剂政策的出台，是对市场泡沫风险的直接调控手段；对房地产行业而言，其调控目的不是为了打压市场、打压房价；房价的过快上涨导致经济环境的平衡和市场发展的预期被破坏，以及社会的和谐稳定面临潜在风险，是政府不愿看到的未来；房地产行业的健康发展是目前民生的焦点也是重点；高选超补充说，“房价的增长速度与房价飙升是两个概念，房价增长要匹配于社会环境的发展和改善增速，一旦出现增长过快，就会导致泡沫。”从目前房地产市场的表现来看，“市场需求依然存在；我们去年对中铁西城项目的年度销售总额预计是8亿，结果去年实现了10亿。”一般来说，每3-8年会出现一个‘购房代”，市场需求随着时间的递增而延续，社会物质在不断积累，人们的生活标准在不断提高，这就是刚需房、改善房受到购房者青睐的原因。今年，我们认为城西光华片区宜居因素的各项指标都日益成熟，将更吸引有刚需和改善型需求的购房者关注和青睐这个区域。
在目前的市场环境下，注重产品和服务品质成为许多开发商的救市之举。作为央企，中铁置业在成都城西的城市综合体项目“中铁西城”则更多地体现了她对城市的责任和使命。“责任和收益是一个矛盾体，我们要做的，就是在二者之间寻找平衡，这个度必须要把握好，也是作为央企的我们应担当的责任。”先练内功，再做服务，这是蓉丰公司在楼市调控环境下的修行之道。
为了更好地吸纳客源和专注服务，“中铁西城在商业项目中独创‘预验房’机制，要让客户提前感受所购物业的品质承诺。细微之处体现周到服务，我们在‘预验房’阶段，会及时收集客户意见并积极落实精细化整改措施。为了尽量减少地铁四号线工程打围施工对商业物业的运营影响，我们也正在考虑通过减免延物业费的办法，把客户损失降到最低。”高选超同时指出，中铁西城项目之所以备受置业者的追捧，除了对中铁置业这样的责任央企的信任外，市民们更看到了这个项目对于城西未来商业前景的发展水平和居住消费格局的全面提升。
“产业+地产”谋定新格局
成都聚森置业有限公司总经理何小平
无论投资者愿不愿意承认，住宅市场在调控下疲态尽现已成事实。来自北京等一线城市的最新数据是，自从最严厉版限购开始，楼市投资需求接近零点，购买第二套房数年来首次不足10%。
昔日火爆的住宅投资市场突然冰冻，商业地产当仁不让地承接了投资出口的任务。
仲量联行的报告显示，2011年1-6月，商业地产累计投资额同比增长约26%。与今年住宅市场多个楼盘价格一路走低相反，成都的商铺价格几乎清一色地扶摇直上。据了解，建设路目前商铺最高达到12万/平方米，均价超过去年三分之一。
随着今年市场调控力度的不断加大，投资者投资楼市的面越来越窄，商铺、写字楼等商用物业开始进入更多投资者的视线中。前期就有资深商业地产专家分析，未来的几年间，商业地产将是投资市场的主流。
结合家和家园国际家居商城的畅销现状，自从提出了“产业+地产”的家居业全新商业模式之后，我们已经吸引了数百家全国品牌家具厂家抢先进驻。这种模式的好处在于“两驾马车”同时进行，既通过地产来获取利润发展家具产业，又让家具产业服务于地产，形成一个由产业集群和商业地产相互依存、相互促进、良性循环的世界新发展模式。
产业+地产模式的商业地产，一般是锁定行业多家龙头企业联合经营，后期的风险与利润共担，并且一般都要保留大体量物业自持，最大化保障卖出去部分物业业主的投资收益。
家和家园位于四川品牌家具直销中心，未来将集中力量对四川家具品牌进行包装、推广，其位于成都家具产业园这个家具行业发展的核心地带，还能享受完整的家具产业链，打破了传统卖场的单一性，更符合现代专业市场的需求，给足商家信心。
| 
