欧美房价增长：“都怪你们中国人” - 华西都市报-华西都市网

全美广播公司电视频道(MSNBC)报道，由于受华尔街的鼓动，再加之宽松信贷标准的火上加油，美国房价在20世纪90年代和新世纪之初急剧上涨。但“好景不长”，房屋市场自2006年7月突然掉头向下“痛苦”下跌，至今，房屋价格连续5年下降，使大多数民众的资产严重受损，而且房价还在继续“跌跌不休”，预计还得下跌15%到20%，甚至25%，跌回1998年或1996年的价位。

　　这一现状对于美国人来说，颠覆了前些年许多“专家”所鼓吹的，拥有房产是最好的投资保值之理念。有将近25%的美国人认为如果有机会从头开始，他们绝不会在房价高位时去“凑热闹”买房；而33%的人则后悔买了房子，认为买房根本不是什么投资。对此，美国银行(Bank of America)执行长莫尼翰(Brian Moynihan)在4月12日全美总检察长协会上说，人们本不应当把房子看做一种资产，“应当把它看做一所住处”才对。莫尼翰的由衷之言，恢复了欧美人对持有房子的传统理念，买房不过是选择另一种生活方式，它和买一辆奔驰没有本质的区别。

　　不过美国“老大哥”的痛楚，丝毫也不影响“小弟”加拿大，特别是温哥华和多伦多这两大海外华人比例最高的城市。在我居住的多伦多，去年平均房价持续疯涨至43万加元，涨幅达12%，温哥华的涨幅更高至18%。就在全美房屋均价跌破18万美元之机，加拿大的房屋均价却飙升至33万加元，几乎是美国的一倍。

一个月前在股东大会上，美国银行首席执行官莫伊尼汉对投资者这样表示：美国银行仍在竭力削减房地产不良贷款，并认为年内房价复苏将令该行避免在抵押贷款上出现新的损失。

　　如今看来，这一预期似乎过于乐观。基于近期公布的一系列疲弱数据，业内人士普遍认为，美国房地产市场短期内走出低谷的可能性很小，年内房价恐继续下跌超过10%。事实上，由于低估房价跌幅，美国银行在过去两个季度中已为此多支出30亿美元。

　　美国银行所处的窘境绝非个案。今年一季度，为应对房价“下滑压力”，美国第三大银行花旗集团就出售了11亿美元问题贷款。

　　在金融危机全面爆发三年后的今天，美国银行业在房贷及相关衍生品业务上的噩梦仍未终结。这不禁令人怀疑，美国房地产市场会否陷入“房价下跌-止赎量上升-房价进一步下跌”的怪圈，前次危机残留的巨额衍生品余毒“旧债”加上止赎潮“新愁”，会否成为引爆新危机的“火药桶”……这些问题成为笼罩在美国经济头顶上的阴云。

　　房地产复苏难望

　　与2006年、2007年房价峰值相比，迄今美国房价累计跌幅接近33%，衰退幅度超过上世纪三十年代的“大萧条”时期。创建标普/凯斯-席勒美国房价指数的经济学家罗伯特·席勒悲观地表示，未来五年美国房价进一步下跌10%-25%，也“完全不会让人感到意外”。

　　罗素投资首席市场策略师史蒂芬·伍德在接受中国证券报记者采访时甚至表示，美国房屋市场也许面临永久性崩溃，并对就业市场产生严重影响，预计失业率回到崩溃前水平的机会甚微。

　　房地产市场长期低迷的原因何在？从供给方面来看，美国房屋存量仍然大幅超出正常水平，“影子库存”大量存在成为压在房市身上的“大石”。目前有480万套美国住房处于止赎进程中，另据有关机构分析，如果美国房价回升10%，会有高达2000万套房屋被抛向市场。这不但给房价带来压力，也影响了建筑商的新建房屋开工计划。

　　从需求方面来看，美国经济复苏力度仍显不足，就业市场压力很难尽快缓解，抑制了消费者对住房的需求；房价持续下跌也令财富缩水的住房持有者捂紧钱包，不敢消费，削弱了美国经济复苏动力。两者相互作用，形成难以突破的“怪圈”。

　　这使得美国房地产市场陷入“房价下跌-止赎量上升-房价进一步下跌”的恶性循环中。据美联储最新报告，今年一季度末，美国业主持有的房屋净值占房屋价值比例已降至38%的二战以来最低水平。而在美国近4500万仍未还清房贷的房屋业主中，近四分之一业主拥有的房屋价值已低于贷款总额，另有5%的人即将步入这一行列。

　　这意味着，将有越来越多的“负资产”家庭不得不被迫加入房屋止赎大军。对于具有庞大衍生品分支的美国金融体系来说，居民消费能力下降造成房贷、车贷等衍生品附着的基础面临断供风险，成为美国金融体系巨大不稳定因素。

　　银行业噩梦未终

　　在次贷危机爆发前，美国新增房贷中有近七成贷款是可调息抵押贷款。通常来讲,此类贷款申请初期(通常为五年)实行比较低廉的固定利率，一定时间后其利率将参照一定的特定市场标准变动。

　　据美国媒体预计，可调息抵押贷款利率重置的最高潮将在2012年到来，并在此后一年内维持在高水平，也就是说，抵押贷款违约潮即将出现。罗素投资亚太房地产投资主管马丁·莱姆在接受中国证券报记者采访时预计，从现在起到2014年，美国将有约1.4万亿美元抵押贷款到期，这可能引发相当大规模的银行止赎。分析人士认为，贷款违约潮爆发将进一步加剧止赎问题，导致美国银行业更多的资产减计，给金融系统带来风险。