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标题: 买房进行时，和大家分享自己购买二手房的经历 [打印本页]

作者: 艾米丽 时间: 2012-6-25 14:34
标题: 买房进行时，和大家分享自己购买二手房的经历
在出租房里遇到小偷（传送门：http://www.huaxi100.com/thread-150577-1-1.html），和别人合租，爹妈平时过来没地方住的经历之后，最终我们一家三口准备在成都买房子了。但是现在的新盘多半都要到2013年底2014年初才能交房，我们最终把目标锁定在了市区较近位置的二手房。

一来交通、生活配套等等都很方便，菜市场、银行、医院都在附近，配套成熟。
二来成交以后，简单装修就可以马上入住。节省我现在租房的银子，父亲大人、母亲大人以后可以直接过来度周末。
三来，虽然稍微有些旧，但不会像现在的新房有那么多致癌的气体，对自己对家人身体都更好一些。

端午三天假，我们一家三口就都在为这些事情忙碌了。。没有好好的休息不说，因为种种原因，房子的事也暂时没有定下来。

8过，我想开这个帖子，以日记的形式来记录买房的经历变成二手房购买攻略。给自己这段经历总结的同时，也为要够买二手房的大家一个参考。
好了废话不多说，从这三天讲起。

楼主更新：二手房买房心经：各种购房手续费明细+办理流程

作者: 艾米丽 时间: 2012-6-25 14:52
在上次退掉被盗的房子，找中介重新寻了一个合租房子的时候，就和中介保持联系让中介有性价比高的房子记得推荐给我。
之前有像大家打听那个成都市税务局准备7月1号开始按成交价来进行收税的消息呢？当时我还专门问过大家这事儿，http://www.huaxi100.com/thread-156225-1-1.html。其实，买二手房的人应该都很关注这个消息，在这个日子之前买房，或者说只用网签，都只用按现行的指导价来收税。所以最近二手房也交易得异常火爆，据说现在房管局上班要到晚上九点，周末也要加班的了。

这是从度娘上弄下来的指导价对应表。据说7月以后，在税费上可能会上涨万打万。所以很多人赶在7月之前打网签。

[attach]415572[/attach]

作者: 艾米丽 时间: 2012-6-25 15:06
贷款方面的经历，我现在还没有体验。现在还属于在和房东死磕的环节上。我是找中介去找到二手房，就和大家说说这方面的一些体验吧。

其实中介还是找了好几个。发现大一点的中介对房源的把控力要大一些。现在联系的是YC的中介，前前后后推荐的房源有8-9处了，感觉还算比较用心。不过他们的中介费收的颇高，要1.85个点。那算下来现在差不多需要1.4万的样子。看了其他童鞋发的攻略的帖子，觉得这个中介费也是可以谈的一部分。有厉害的童鞋可以把一套七十多万房子的中介费压到8k左右。差不多也就是1个点的样子。当然，之前打听过富房的中介费要收2个点。坑爹呀~~~~

作者: 艾米丽 时间: 2012-6-25 16:03
还有一个小经验告诉大家。因为担心中介和房东串通起来抬价，跟网上的童鞋学习，让几家中介公司同时竞争，当然这几家里面需要有一家比较偏重，其他的就是为了让看重的这家中介不至于随便敲你棒棒。

看上了不错的房子，也要表现得不是那么急不可耐。，YC的中介就跟我玩这一招。有个户型我们一家都还比较满意。但是YC的中介说房东端午出去度假，只有节后才能看。还要我们交一部分的诚意金把房子圈下来，保证这段时间不被销售。姐姐我是有备而来的，做了功课看了攻略的！

这种时候千万不要轻易上当，虽说他也承诺后面不满意可以退诚意金，但是却是把自己绑在这个中介上了。之后只有任他们宰割，很是被动。

所以买二手房的各位，切记没有最终定下来之前不要随便交任何费用；也不要去签任何的协议！

作者: 艾米丽 时间: 2012-6-25 16:27
先写这么多。房子现在还在谈判中，有啥进展和经验，我又再总结哈。如果有啥问题，也可以问我。

作者: 小爱坏坏 时间: 2012-6-25 16:41
我来说一个我的吧，当时我和我老公刚到成都有点人生地不熟的！不过好在我们在一个小区看到有租房的告示，当时我觉得我运气还有点好，打电话过去直接是房东接的，电话中约了看房子的时间，后来我和我老公就去看了，房子是一个三室一厅的房子，内装修和家具电器这些都还挺不错的，整个朝向都还可以！！！当时看完也很满意！！！房东是个50多岁的大妈！！！！！我当时觉得她还蛮好人的，所以直接谈的是2500一个月，我们就直接交了一个季度的！！！！！到了第二个季度，这个大妈不知道在哪里听说我老公是在香港工作的，就直接提了500块钱房租！！！！可能她觉得在香港公司工作有钱吧，其实根本不是，我和我老公就是普通良民~~~当时我们想初来乍到，忍了！！！结果第三个季度她又提价300，这样我们的房租就从2500变成3300，当时也忍够了直接就搬家了！！！！所以你们租房子签合同上面一定要写多久到多久的时间不能涨价！！！

作者: 瓦尔特 时间: 2012-6-25 16:41
楼主打算买好大的，哪个方位，去年我看过很久的二手房，可以给楼主推荐

作者: 洛克伦 时间: 2012-6-25 16:42
二手房还是很划算，但是就是心头不爽要给中介的钱，完全不能接受啊

作者: rozinrosin 时间: 2012-6-25 16:52

艾米丽发表于 2012-6-25 14:52
在上次退掉被盗的房子，找中介重新寻了一个合租房子的时候，就和中介保持联系让中介有性价比高的房子记得推 ...

这个表是什么意思，没有太看懂

作者: 艾米丽 时间: 2012-6-25 17:10

小爱坏坏发表于 2012-6-25 16:41
我来说一个我的吧，当时我和我老公刚到成都有点人生地不熟的！不过好在我们在一个小区看到有租房的告示，当 ...

嗯。我到9月份房子就到期了。准备在这之前买房子直接搬了。还是想和父母住，每天回家有口热饭吃。吼吼。

作者: 艾米丽 时间: 2012-6-25 17:12

瓦尔特发表于 2012-6-25 16:41
楼主打算买好大的，哪个方位，去年我看过很久的二手房，可以给楼主推荐

除了北边，东西南我都能接受。现在主要看的还是双楠片区。对这个片区熟悉了。而且有些朋友也在附近的。哈哈，那你也来说说二手房嘛。我现在卡在和房东的谈判上了。中介又在老压我，要我表诚心。

作者: 艾米丽 时间: 2012-6-25 17:13

洛克伦发表于 2012-6-25 16:42
二手房还是很划算，但是就是心头不爽要给中介的钱，完全不能接受啊

在一定范围内，我还是可以接受的。毕竟别人帮你到处看房子，给房东砍价。但是如果砍不了多少价，那就不应该收那么多银子。

作者: 艾米丽 时间: 2012-6-25 17:16

rozinrosin 发表于 2012-6-25 16:52
这个表是什么意思，没有太看懂

额。。。
因为你以前不认识我。是这个样子滴。
之前我自己租了个套一，结果遇到了小偷。。帖子的链接在这里：http://www.huaxi100.com/thread-150577-1-1.html所以就找中介重新租了房子。当时就让那个中介有好房子帮我留意一下。前几天给我打电话，端午节就和妈老汉儿一起去看了。

作者: 蜀都一霸 时间: 2012-6-25 17:58
二手房中介费太高了，楼主不如自己去弄手续，绕开中介

作者: 温柔的杀手 时间: 2012-6-25 18:02
楼主是买了还是没买啊

作者: 艾米丽 时间: 2012-6-25 18:11

蜀都一霸发表于 2012-6-25 17:58
二手房中介费太高了，楼主不如自己去弄手续，绕开中介

找中介的好处就是他有关系可以不用那么复杂的到处跑。而且如果房源上有问题，他们需要承担责任。比自己直接去买风险要小一些。

作者: 艾米丽 时间: 2012-6-25 18:11

温柔的杀手发表于 2012-6-25 18:02
楼主是买了还是没买啊

买房进行时，看上了一处还不错的房子。不过房东要价太高，中介在谈。

作者: 蓉城恶少 时间: 2012-6-26 09:16
楼主买好大的····基本定位几人住

作者: 艾米丽 时间: 2012-6-26 09:36

蓉城恶少发表于 2012-6-26 09:16
楼主买好大的····基本定位几人住

没想买多大。现在看的都是80平左右的套二。主要就是自己和父母一起住的哈。恶少有啥建议吗？

作者: 蓉城恶少 时间: 2012-6-26 09:43

艾米丽发表于 2012-6-26 09:36
没想买多大。现在看的都是80平左右的套二。主要就是自己和父母一起住的哈。恶少有啥建议吗？ ...

老房子现在比较便宜撒···我觉得可以下手
但是买房子，可能还要是问哈@龙族哦

作者: 小荞暮紫 时间: 2012-6-26 10:06
说句实在话，现在二环左右的二手房比较适合居住，但是如果投资，基本先机都被前一批投资者占去了。想想看，现在二环左右的房价都是8k-1w。除非通货再膨胀，要不价格也就稳在这个附近，不可能想过去那样还可以再翻一番。

作者: 玫瑰奶茶 时间: 2012-6-30 13:33

小爱坏坏发表于 2012-6-25 16:41
我来说一个我的吧，当时我和我老公刚到成都有点人生地不熟的！不过好在我们在一个小区看到有租房的告示，当 ...

晕死，你们也太好说话了吧！

作者: 玫瑰奶茶 时间: 2012-6-30 13:34

艾米丽发表于 2012-6-25 17:10
嗯。我到9月份房子就到期了。准备在这之前买房子直接搬了。还是想和父母住，每天回家有口热饭吃。吼吼。 ...

我宁愿自己做，我还是喜欢两人世界，和父母总是生活习惯不搭调，哈哈

作者: 哆啦A微梦 时间: 2012-7-3 09:50

玫瑰奶茶发表于 2012-6-30 13:34
我宁愿自己做，我还是喜欢两人世界，和父母总是生活习惯不搭调，哈哈

最理想的办法就是父母不在一个屋，但在一个小区

作者: 哆啦A微梦 时间: 2012-7-3 10:07
期待楼主更新

作者: 艾米丽 时间: 2012-7-3 10:47

玫瑰奶茶发表于 2012-6-30 13:34
我宁愿自己做，我还是喜欢两人世界，和父母总是生活习惯不搭调，哈哈

我是这么想的。现在还是单身，先买房子来和父母一起住。等以后结婚了再搬出去。这样父母在身边好照顾，但是又不在一个屋檐下，生活习惯相互不干涉。

作者: 艾米丽 时间: 2012-7-3 10:50

哆啦A微梦发表于 2012-7-3 10:07
期待楼主更新

来啦来啦~

二手房暂时黄了！因为那个房东临时又变卦了！觉得之前说好的价格有点偏低，她还想捂着！！

太气人了！！！

中介答应帮我再看着其他的房源。只是郁闷7。1已过，税费就要多交了！！！

作者: 哆啦A微梦 时间: 2012-7-3 10:53

艾米丽发表于 2012-7-3 10:50
来啦来啦~

二手房暂时黄了！因为那个房东临时又变卦了！觉得之前说好的价格有点偏低，她还想捂着！！

悲催啊，所以好房源不等人啊

作者: 艾米丽 时间: 2012-7-3 10:56

为了买房子，功课做了不少。没有赶上少交税费的那一拨，我娘亲发话我们好好看看再下决定好了。所以买房的事情这下没有那么急了。

之前看到有童鞋在问二手房需要交纳哪些手续费。那把我做的功课分享出来给大家。纯当积攒人品，让我遇到一个好而实惠的房子就算是对我的报答了~

这是别人买房时算的费用，我直接滕过来了哈：大家都好好学习一下：

背景：房屋位于二环至三环之间，此区域的指导价为2600元/平米，所购时间未满5年，需全额缴纳营业税，建筑面积87.76平米小于90平米，契税按1%征收，成交总价75万，评估总价75万，首付35万。（指导价变动之前）
（1）契税：指导价*面积*1%=2600*87.76*1%=2282元，另加5元的契税贴花费；
（2）营业税及附加：指导价*面积*5.6%=2600*87.76*5.6%=12779元；
（3）个人所得税：指导价*面积*1%=2600*87.76*1%=2282元；
（4）交易手续费：面积*6元/平米=87.76*6=527元；
（5）转移登记费：80元/户；
以及另一半中介费4000元。
（6）抵押登记费：80元/户；
（7）评估费：评估总价*0.25%=750000*0.25%=1875元；
（8）担保服务费+手续费：贷款金额*0.3%+100=400000*0.3%+100=1300元；

作者: 艾米丽 时间: 2012-7-3 11:03
而买房的流程主要是：
1.下定金
2.房东到银行还款结。按结按后办理解除抵押，历时近一个月（如果房东无按揭省略这一步）
3.网签申请
4.贷款递件（含打印公积金缴存证明、无房证明、评估委托书、担保合同、借款合同等）
5.贷款审批
6.过户递件（含房屋查档、核税、递件）
7.过户取证
8.抵押登记递件
9.抵押登记缴费
10.银行放款，交接物管费、钥匙等。

中介费交付时间与中介协商，要么全部办完手续以后支付（中介一般不同意）；要么过户递件时付一半，取证时付另一半。

作者: 躺枪少年 时间: 2012-7-4 09:25

艾米丽发表于 2012-7-3 10:56
为了买房子，功课做了不少。没有赶上少交税费的那一拨，我娘亲发话我们好好看看再下决定好了。所以买房的 ...

请问指导价格是神马？怎么算？

作者: 做人太极品 时间: 2012-7-4 09:34

艾米丽发表于 2012-7-3 10:56
为了买房子，功课做了不少。没有赶上少交税费的那一拨，我娘亲发话我们好好看看再下决定好了。所以买房的 ...

怎么会出现评估价和成交价一样的情况，不是评估价都要低一点嘛

作者: 瓦尔特 时间: 2012-7-4 09:35
这个很有用，多谢楼主，想知道7月1日之前的政策有什么不同

作者: jannkin 时间: 2012-7-4 09:36

艾米丽发表于 2012-7-3 11:03
而买房的流程主要是：
1.下定金
2.房东到银行还款结。按结按后办理解除抵押，历时近一个月（如果房东无按揭 ...

整个下来流程大概要好久，因为我也最近想看下二手房

作者: 阿拉伯的风 时间: 2012-7-4 09:39

艾米丽发表于 2012-7-3 11:03
而买房的流程主要是：
1.下定金
2.房东到银行还款结。按结按后办理解除抵押，历时近一个月（如果房东无按揭 ...

看上去好麻烦的样子哦

作者: 小荞暮紫 时间: 2012-7-4 09:42
楼主你好！你的最新更新已置顶主贴，并首页展示。感谢分享！

作者: moji擦擦 时间: 2012-7-4 09:49

艾米丽发表于 2012-7-3 10:56
为了买房子，功课做了不少。没有赶上少交税费的那一拨，我娘亲发话我们好好看看再下决定好了。所以买房的 ...

这样看来，现在政策改了，契税、个人所得税、营业税都要增加啊？

作者: moji擦擦 时间: 2012-7-4 09:54
怎么回复不见了呢？

作者: 艾米丽 时间: 2012-7-4 09:59

躺枪少年发表于 2012-7-4 09:25
请问指导价格是神马？怎么算？

指导价格在最开始说过哈。就是之前成都市会根据一环二环三环框架、砖混还是啥的有一个房子指导价标准。买房的时候，就按这个标准交税就可以了。这个标准貌似用了好些年了，所以也就1-2k一平方。现在指导价标准改了，要按正常的房价来。也就是7-8k一平米。所以各种费都要上涨了。。。

作者: 艾米丽 时间: 2012-7-4 10:00

jannkin 发表于 2012-7-4 09:36
整个下来流程大概要好久，因为我也最近想看下二手房

我现在属于二手房搁置阶段。不过之前了解的来看。如果房东没有贷款，只需要1个月不到可以搞定。（如果买方也不贷款就更快）；但如果房东有贷款，他把自己的贷款搞定都需要1个月了。

作者: 艾米丽 时间: 2012-7-4 10:01

小荞暮紫发表于 2012-7-4 09:42
楼主你好！你的最新更新已置顶主贴，并首页展示。感谢分享！

谢谢小编！！

作者: 艾米丽 时间: 2012-7-4 10:01

moji擦擦发表于 2012-7-4 09:54
怎么回复不见了呢？

我也没看见呢？

作者: 草莓棉花糖 时间: 2012-7-6 13:25
呼呼呼呼

作者: ivyyangok 时间: 2012-7-30 11:02
楼主，我最近也是在看二手房，老火得很，看的我很累，最近看上了一套，那个房东也是在熬价格。哎，想在成都有个窝真不容易。

作者: momo 时间: 2012-8-2 11:25
二手房的税太高了的嘛，还是划不来

作者: 艾米丽 时间: 2012-8-7 10:47

ivyyangok 发表于 2012-7-30 11:02
楼主，我最近也是在看二手房，老火得很，看的我很累，最近看上了一套，那个房东也是在熬价格。哎，想在成都 ...

我跟你说，买房子也是一次心理战，我前几天又被中介洗刷了一把。已经发帖子了。你可以看看。而且就算你再想买房子也不要表现得太明显。

作者: 艾米丽 时间: 2012-8-7 10:48

momo 发表于 2012-8-2 11:25
二手房的税太高了的嘛，还是划不来

看你想买那种二手房。新一点的房子基本都要遭营业税。但是老房子不用。我比较大大咧咧，房子觉得实用就行，倒不是太注意新旧。

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