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标题: 再过几年，成都还看不看得到本土开发商的项目（转贴） [打印本页]

作者: 造梦天堂2 时间: 2012-7-15 10:25
标题: 再过几年，成都还看不看得到本土开发商的项目（转贴）
　　（为避嫌，文中主要开发商均以字母代替）　
　　近日奉朋友之约，赶到成都，看了几个项目，见了几个业内的朋友，感慨良多。其实多年前曾长期往返成渝，不过几年光景，不想两地已经分化如此明显。实在可叹!
　　想当年，最喜欢成都的地方是浣花溪，草堂后面那一派风光，那时候入行时日尚浅。也常常来成都学习，看盘。从早些时候的春天花园，真是打心眼里的喜欢。那阵子文化石才兴起不久，瓷砖外立面的社区依然是多数，见到那种质朴现代的风格，真有种超凡脱俗的感觉。还有置信花园，那一派蜀地的气质与精致，用王志纲的话说，成都就是"闲得车水马龙"，这份闲功夫，完全不是风风火火的重庆可以造得出来的。
　　成都很早就重视小区园林环境的打造，一般项目规模较大而且都配有专业的物业管理。重庆受山地地势影响早期项目基本没有园林，所以当年龙湖才能成功。而且置信很早提出物业服务升级，还没有交房就组织客户到处去耍，服务也做到了前面。那个时候重庆还处在大量学习模仿阶段。金科的中华坊怎么看都带着芙蓉古镇的影子。天湖美镇更像是万科的某某盘。
　　那个时候重庆还没有多少开发商打造的商圈，眼界也浅，在成都逛都觉得洋气，到处都是蓝光的广场。而且全国开发商也是首先进入成都，特别是一线开发商。重庆还是只有望到。特别是万科，来迟了好几年，让重庆耿耿于怀了好久。
　　于是又到成都学习中海，学习万科。那个时候到中海国际社区的时候，看到不少老外。还感叹，成都的国际社区，真的就是国际社区。而不是像重庆动不动就某某国际，某某世界的，逛来逛去的还是本地人。
　　还有成都如此早就出了锦里，不久又有了升级版，宽窄巷子。锦里更像是平民的天地，不区别客源，其乐融融，坐不坐，消不消费没关系，闲逛一下也是好的。宽窄巷子虽然背负不少争议，但起码还是算精致的去处。反顾重庆，当时除了磁器口，还是磁器口。这些让当年重庆人羡慕嫉妒恨，恨得骂重庆政府的东西，现在都成为往事。
　　那这几年呢?
　　成都本土开发商可谓是江河日下，几乎完全淹没在外来军团的洪流之中。
　　这一段整体进展缓慢，亮点缺乏。以前有不少创新和借鉴，大家对自己的项目都像加入些新的东西，逐渐变得千篇一律，说辞都是市场不好，舍不得投入，只看着眼前的利润率。在政策重压之下，发掘消费者的最大敏感点，性价比，偷面积成为了专业。从蓝光开始，然后引起外来开发商效仿，万科偷，华润偷，中海偷，到现在英伦联邦偷成了专家，这虽然也不算问题，但注定了难以实现向上的整体提升。
　　当然，高端市场也并不是无亮点，比如：誉峰的出现为成都的电梯精装豪宅提供了标杆，这也可以说时势造英雄，因为誉峰土地成本非常高，当年地王，就把广州誉峰(精装豪宅)嫁接到成都，还在基础上提高了装修豪华程度。从装修品质、产品功能、软件配套都较以前的"电梯豪宅"有质的不同，让针对的客群开了眼界，直接把中海城南一号(当时中海在成都的标杆产品，按他们总部的意思是要卖到区域最高价的)顶死，奠定了至今未被动摇的电梯豪宅一哥地位(不过现在立面呈现后，投诉如雪片纷飞，都觉得太土了，和图上差距太大)。紫檀、朗御、华敏世家、中海城南一号的出现，证实平层大户的市场认可，另外加麓山的持续旺销，凸显出高端市场的崛起。
　　而在重庆，本土开发商凭借着扎实的内功，一直压过外来房企一头。重庆房企在产品研发，创新，成本控制等方面的探索就一直没有停过。JK早先到处抄袭，重视研发，在重庆首先为花园洋房定下院错退露的样板，定位产品专家。风车式设计，"院馆"概念的出现，等等无一不体现着强烈的学习与探索精神。之后又向全产品扩张，高层，洋房，别墅全面开花。营销方面"在重庆，买JK房"风靡一时，提升物业服务水平，JK特色的"邻里节"长街宴风光无限。
　　另一家重庆龙头更是不必说，早就成立了两大中心：客户体验中心，产品研发中心。高层低密度产品的打造，易房节的创立等等，无论在营销推广，物业服务，还是产品，园林，创新屡开本土市场之先河，也足见志向之高，战略眼光之远。而且关键是抢先一步，通过上述综合因素，实现产品，品牌整体向高端市场的迈进，某年甚至号称：已经占据了本土高端市场30%，实际上已经掌握了高端市场的定价权。
　　万科称，在全国市场的扩张中，跟本土企业过招占不了便宜的，一是绿城，一是LH。当时，一些大牌都曾经很自信，以为自己根本不用做什么品牌推广，必然追捧者众。后来发现，一重庆人根本不知道某品牌是谁。二重庆人只看你产品才买账。才不得已慢慢调整战略。外来企业集体都陷入与重庆本土企业的苦战中，要么水土不服，折戟山城，要么被只能缓慢适应这座城市独特的个性。直到08年，外来企业的销量才超过本土企业。
　　同时，重庆开发商攻城略地，在全国扩张。LH、JK、LX、HY、JY、XX等至少6家企业都进入了成都，各家在成都做得风生水起自不必说，更有重庆开发商在成都的项目逆市热销，引成都开发商竞相观摩，而重庆开发商在成都牧马山某项目，至今仍是成都呈现别墅盘中的翘首。让人感慨的是，在重庆早被甩出前三，逐渐被边缘化的华宇，反而把战略重心转移到了成都。
　　究竟是什么样的原因，让两地的局面形成了这样的乾坤大挪移?
仔细想来。不外乎内外两重因素：
　　从外在看，成都市场环境优于重庆。所以市场的激烈程度，拼搏精神，成都皆不及重庆。一直以来，成都的城市经济发展水平较重庆有一定领先，整体经济实力比重庆强。同时，成都的买家是大西南甚至大西北。重庆有什么?只有周边一大帮良莠不齐的区县。
　　同时成都人喜欢享受追求舒适，所以习惯使用按揭方式提前让自己享受到更舒适的居住生活。重庆起点低，消费者这样的观念也是慢慢才培养出来的。
　　重庆的房价在二线城市都排不上前列，虽然是直辖市，但是房价一直比不过成都，而且重庆独特的地势，也在为房企们在成本以及产品研发方面提着难题。
　　所以同样的开发，如果让重庆开发商、成都开发商，甚至其它外地开发商用来进行项目运营，重庆开发商对于利润的控制相对更好。甚至在这样的环境下，还得想出新花样，注重研发，在彼此之间的竞争中取得优势，哄得消费者买单。所以一旦走出重庆，到开发环境更好的市场里，发展天地自然就更为宽阔。
　　从内在看，成都人安逸惯了，性格上缺乏冲劲与探索创新的动力，成都的地域环境具有很好的先天优势，使得许多本土房企坚守成都，也将成都作为其蔽荫的阵地。所以成都房企即使偶然向外扩张，一旦不顺就立马后撤。而重庆房企一开动就是大阵仗：项目开工速度快，一次性面市规模大，创新意识强。完全是巴人开拓，进取，勇猛性格的体现。
　　成都房企本身的模式也决定了扩张的局限。随便举一个房企：
　　公司核心是快速现金滚动，项目团对操作手法也主要集中在对工期的快速完成上，难以对项目，施工手法，工艺上进行更好的总结提升，大问题没有，小问题不少。快速开发这一点像万达，却又没有万达迅速执行、结案，同时拓展的能力，以及一次次的产品升级。
　　项目运作也以资金快速滚动为目的，分公司陷入抢工程进度和销售速度的漩涡中，没办法花心思在项目的打造上，因此，当然就没有慢工，也就出不了细活了，肯定也不会有太多的创新了，很多都是沿用传统的经验模式。
　　没有专门的产品研发部，或者转么承担相应使命的部门。同时整个公司管理下沉，根本无法从眼前工程管理，营销管理中脱身，无法进行长远的战略思考，也就无法进行产品细分与创新，由此也就反复在市场肉搏中挣扎，始终进入不到更高的竞争层次，由此成为恶性循环。
恶性循环的结果就是：开发方面低水平复制，下面商业，上面小户型，在商业地产已经如此丰富，并越来越高端的今天，只能被时代大潮所淘汰。此外，只能卖全流通产品，即使想推高端也依旧被市场认定位伪高端。
　　这样的问题在多大程度上制约着房地产企业的发展?究竟又有多少企业摆脱了这个怪圈。
　　其实走到现在，房企的性质越来越明显，已经不再是制造业，而是向服务业迈进。而房企本来也就是个集成商，把精力集中在哪个方面，决定着竞争的层次。哪些方面收，放，不少开发企业也在作出选择。服务外包已经是很早的模式，而营销全外包也不新鲜，有的企业逐渐只提供产品，在营销方面全程代理，管控好代理公司及分销商就好。
　　反倒是有一点，成都企业现在先于重庆实现，那就是工程的全程代理。虽然没有见到，倒是席间不少朋友提到，置信一些项目已经进行运用。但这一点究竟能在多大程度上帮助企业走出管理陷阱，真正腾出手来，尚未知晓。这一项在海外如德国，韩国的成熟体制，比如前期立项过程中
　　通过科学合理的投资概算，可以评估项目的可行性，避免烂尾；通过设计管理，一方面审核可施工性，避免立项一套设计，实施施工时另一套设计，花两次请设计公司的钱；而且在设计管理过程中，可以通造价部的介入，达到设计效果跟材质的性价比最优。
　　但这些都只是在成熟市场的应用。就像万科搞了这么多年的地产工业化，但现在依然在探索。毕竟很多配套环节国内还更不上。
　　这样的模式国内是否能够全面铺开，如果前期立项，规划设计，工程施工，营销推广，后期服务全面外包，是否带来最低的成本、最短的工期、最佳的质量、最优的整体效果？也还有待探索，但起码有企业在明白：一个行为的市场价值，远远高于眼前利润更加宝贵。

作者: 幸青文春绿 时间: 2012-7-15 20:37
抢个沙发坐坐

作者: 友易书波夏旋 时间: 2012-7-15 20:43
哎呦喂，房产开发成都肯定比重庆好，毕竟地理优势摆在那里呢。

作者: 雁梅春柔靖易 时间: 2012-7-15 20:57
哈哈，重庆的经济发展不是成都所能赶上的，这是理所应该的噢

作者: 语香如兰青文 时间: 2012-7-15 21:01
矮油，重庆哪有成都好啊，众所周知嘛

作者: 江书瑶 时间: 2012-7-15 21:05
成都小区园林环境开发这块不是重庆想学那就能学的起来的。

作者: 怜云 时间: 2012-7-15 21:09
个人感觉成都的发展赶不重庆，GDP增长在那里呢

作者: 雅柏夏云绮梅 时间: 2012-7-15 21:12
开发商当时或许进入重庆是另外个概念了吧

作者: 春绮露 时间: 2012-7-15 21:16
成都的房企本身就比重庆强，一个人的意思哈

作者: 访南晓蕾 时间: 2012-7-15 21:20
额，想当年，我最喜欢成都的地方是浣花溪……

作者: 紫夏笑卉 时间: 2012-7-15 21:23
全国开发商也是首先进入成都，但是真的赚到了吗？

作者: 听云妙海 时间: 2012-7-15 21:27
o（≧v≦）o～～成都的房产开发毕竟比重庆早，重庆还不是和成都一个档次的。

作者: 冉思蝶依巧 时间: 2012-7-15 21:31
看了不知道说什么好。大家觉得成都的实体经济实力比的了重庆吗？

作者: 凌筠 时间: 2012-7-15 21:39
事实摆在眼前，成都的房价都比重庆高说明了重庆的市场不如成都啊。

作者: 姜晓绿语蓉 时间: 2012-7-15 21:44
成都本土开发商可谓是江河日下，真是让我内牛满面啊

作者: 幻珊依瑶 时间: 2012-7-15 21:48
成都的房价都是虚高，都是人炒作起来的。

作者: 念凡语梦寄琴 时间: 2012-7-15 21:52
哇塞，重庆的房产开发缺少创新，什么都是抄袭的。

作者: 向兰盼丹 时间: 2012-7-15 22:02
如果让重庆开发商、成都开发商，甚至其它外地开发商用来进行项目运营，重庆开发商对于利润的控制相对更好，同感！同感！

作者: 余晓曼 时间: 2012-7-15 22:09
重庆的市场肯定比成都好，毕竟是个直辖市。

作者: 盼夏念雁 时间: 2012-7-15 22:15
成都虽然说起步比重庆早，但现在发展是落后重庆的。

作者: 忆琴书琴 时间: 2012-7-15 22:19
切，重庆的房产都是炒作出来的，并不是真的刚需的。

作者: 侯沛亦 时间: 2012-7-15 22:25
成都和重庆都挺好的，都喜欢

作者: 傲薇访琴 时间: 2012-7-15 22:29
重庆的房产开发首先在地理区域优势下就输给成都了，没办法

作者: 岑碧蓉绮南 时间: 2012-7-15 22:33
楼主，这样的分析让我眼前一亮

作者: 元青绮兰笑容 时间: 2012-7-15 22:36
成都的房产发展和重庆的都差不多嘛，不相上下

作者: 段傲之盼秋 时间: 2012-7-15 22:45
山城重庆如果真的比设计各个方也就比成都差点点而已

作者: 姚采亦 时间: 2012-7-15 22:48
等等等等等等我一下啦，我也要好好的研究下他们的相似点

作者: 元容 时间: 2012-7-15 22:50
喜欢最低的成本、最短的工期、最佳的质量、最优的整体效果，超赞！！！

作者: 孙谷青 时间: 2012-7-15 22:53
O(∩_∩)O在全国市场的扩张中，跟本土企业过招占不了便宜的

作者: 巧蕊采亦 时间: 2012-7-15 22:55
看到成都，你心动了有木有，有木有

作者: 盛寄蕾安波 时间: 2012-7-15 23:01
重庆开发商攻城略地，在全国扩张，很不错，挺感人的

作者: 费问容易绿 时间: 2012-7-15 23:04
(≧▽≦)/~啦啦啦，让两地的局面形成了乾坤大挪移的形态

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