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标题: 房奴闲话与还款公式（原创） [打印本页]

作者: 雪竹 时间: 2013-3-31 11:25
标题: 房奴闲话与还款公式（原创）
　　做房奴是件很惨的事，但是，当现实逼你非做不可的时候，你是没办法不做的。如果你不屈服，你就只有当光棍，永远不要结婚，永远不要成家。因为社会变了，变得很厉害。
　　三十五年前，没有房子，住公家的房子很光荣，哪怕只有几个平米，哪怕只能安一间床。那个时候，你只需要有一个铺盖卷，到了单位，领导会给你安排住的，伙食团会给你供应吃的。你只要按步就班地把领导安排给你的工作做好就行。妻子会有的，家会有的，你不用害怕丈母娘因为你没有房子不把女儿嫁给你。
　　可是，时代变了，甚至变得让人担心，原先的荒滩、农田里已经耸起了数不清的高楼。成都，居然也有了五十层、高达150米的商品住宅，真是不可思议。但是，不管修再多的房子，不管把城市扩大多少倍，不管那已经被人抢购去的房子里黑着多少灯，房子依然不停地涨价，好象永远供不应求。
　　50万，100万，这都是一笔巨大的数字，它抽干了上一代人，透空了下一代人，为此，你得拚命地挣钱，拚命地还贷，等到二、三十年后，当你把货款还清，你已经成了一个基本不中用的老头。
　　不想当房奴也可以，你去农村当农民，打一个报告，办“农家乐”，成本也就六、七百元每平米。但是，你是年轻人，而且，命运已经让你变成了城里人，你离不开那灯红酒绿、高楼林立，车水马龙的诱惑，离不开那繁华的花花世界。
　　你已经在学历教育上花了太多的投入，熬成了大学生，学士，硕士，博士，已经成了秀才、举人、甚至进士，你再去做被人们认为是地球修理工的农民，感觉有点划不来。所以，立志要当一个城市工人或白领，你就只有选择当房奴。
　　房奴，就象是一个被绑在战车上的奴隶，社会观念逼着你，银行的月供绑着你，还有哪“物管费”，每月几大百，你也不敢少半分。想想，做一个城市人到底有什么好？！对比下，山区有物管吗？农村有月供吗？告诉你，不但这些东西全没有，而且连自来水、卫星电视接收器都免费！
　　说到“月供”，牢骚、情绪和酸话到此只有告一段落，既然选择了当房奴，那就得算月供。网上有不少“月供计算器”，本人发现它们都没有及时更新，而且很机械，你只有下拉菜单和确定的份，弄不清里面的来龙去脉。
　　“月供”有两种基本形式，一种叫做“等额本金”还款。另一种叫做“等额本息”还款。第一种还款规则很简单，你贷了多少款，除以还款的总月数，就是每月要还的本金数额，然后加上当月该付的利息就成。这个规则的特点就是每月的还款数额都不一样，基本规律是：第一月的还款数额最大，此后由于剩余的本金数额越来越少，其所产生的利息也就越来越少，因此还款数额也就越来越小。这个小学生都会算。这里不多说了。
　　多数人最常用的是“等额本息”还款法，因为每月的还款金额是固定的，所以很多人都喜欢用这种办法。但是，这种还款法的具体计算过程却比较复杂。但在电脑如此普及的情况下，只要具备中学生的数学基础，这种计算也就变得简单了。
　　下面是等额本息的数学计算公式：（由于一般的办公软件和互联网上的页面都没法表示较为复杂的数学公式，这里就只能用图片的办法来描写这个公式的结构）
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　　注意，这里两个面孔不一样的公式，经过变换，证明这两个公式是相等的。至于这个公式的推导，变形和证明过程，限于篇幅和网页的局限，此处不作介绍。
为掌握这个公式的用法，下面举例：
　　1、贷款金额：10000（元）{只要算出每万元的月供是多少，你实际贷了多少万，月供就是多少个这么多，这只要做一个简单的乘法就行}
　　2、现行5年期以上商业贷款的法定基准利率为：年利率6.55%=0.0655（据说成都地区首套房不执行8.5折优惠，所以这里不引入0.85的乘数）；据此，0.0655的利率月化后即：月利率=0.0655÷12=0.0054583333333333（取小数点后16位）
　　3、总的还款月数（N）=20（年）×12=240（月）{注意，这个240的数很重要，它表示公式里的“1+月利率”的N次方，需要240个“1+月利率”自己相乘才行}
　　在电脑的办公软件中做一个25行，两列的表格，把（1+月利率=1.0054583333333333）连续复制到第1行至第24行表格中，然后在数据计算中取“纵向求积”。得出“1.13956177”，再把“1.13956177”复制到表格的第二列，连续用10个“1.13956177”相乘后取其积，即得：3.69299492（这就是“1+月利率”的240次方）。
　　还记得乘法的三律吗（交换律；结合律；分配律）这里用的就是结合律。在这里，相当于把“1+月利率”的自乘分成10组，每组自乘24次，然后再把这10组的结果相乘起来，就等于“1+月利率”自乘了240（次），也即24×10=240（次）。
　　现在把这些数代入“公式1”即：10000×0.00545833×3.69299492÷（3.69299492-1）=10000×0.00545833×3.69299492÷2.69299492=74.85192346≈74.852元（小数点后四位四舍五入，取值时至小数点后三位，这样的算法，240个月下来，可以达到误差不到百万分之二的精度）。假设你贷款50万元，在目前情况下，20年的每月还款额就是50×74.852=3742.60（元）
　　下面再贴一个本人做的表格截图：在这个表格中，凡是带彩色的数据，都是可以人工修改的（其它数据项则由电脑根据表格内各行列数据间设定的运算关系自动计算并生成）。例如“月利率”、“月供”、“初始贷款”这三项，都可能随着时间的变化有所变化，譬如基准利率有变动，提前部分还款，有了这个表，不管怎么变，电脑都可以把你需要的结果及时运算并显示出来。
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　　例如，在第13个月的时候你提前还款5万，你就可在当月的月供那里加上50000，电脑就会把下月的贷款本金余额和利息项马上给你显示出来。当然，在有提前还款的情况下，原来计划的还款月数就会相应减少。应该说，只要有钱还，谁愿意长期当杨白劳呢？特别是当年纪越来越大，劳动能力越来越不济的时候，当杨白劳是一件再惨不过的事。
　　在“房价猛于虎”的现实下，当房奴实在是没办法的事，但是，即使当了房奴，也应该做个明明白白的房奴！这是本帖的目的。

作者: 雪竹 时间: 2013-3-31 12:25
本帖放出后，发现主帖内还有一些不满意的地方，再次作了一些小的修改，给编辑和版主增加了审帖工作量，在些表示歉意！

作者: 螃蟹也上网 时间: 2013-3-31 15:00
帮顶。。。

作者: 雪竹 时间: 2013-3-31 18:15

螃蟹也上网发表于 2013-3-31 15:00
帮顶。。。

作者: 雪竹 时间: 2013-3-31 21:24

房奴破产的风险因素

　　人活在世上，一切的一切都有风险。健康风险，经营风险，投资风险，信贷风险……　
　　房奴最大的风险，就是利率高涨。1993年至1997年间，因为通胀严重，实行保值储蓄，此时，基层信用社贷款月利率曾达2%以上。　　
　　如今的基准年利率虽然只有6.55%，但谁敢打包票将来不涨。如果一旦出现20年前的情况，房奴们可吃得消？还是看表格吧：

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　　这张表告诉我们，利率上涨到一定程度，肯定就有不少人因还不起贷款而破产。所谓破产，就是资不抵债，卷铺盖走人。什么首付，原来的血本，一概都在打水漂之列。

作者: 蜜糖很甜 时间: 2013-4-1 15:27
蜜糖来帮顶一个。。。。。

作者: 雪竹 时间: 2013-4-1 15:46

蜜糖很甜发表于 2013-4-1 15:27
蜜糖来帮顶一个。。。。。

作者: 雪竹 时间: 2013-4-2 09:30
补充说明一下：主帖里的两个月供计算公式，在用电脑的情况下，用第一个公式最方便。不过，在没有电脑的情况下，用哪个公式都很困难，因为（1+月利率）的几百次方那一项，如果没有电脑或高级点的计算器，无论是用笔还是算盘，都相当困难。

作者: 雪竹 时间: 2013-4-3 11:09
下面是第20年的还款表截图：从这张表可以看出，20年下来，55万的贷款，在当前商贷基准利率不变的前提下，连本带利总共要还给银行988046.4元。但在表的最后，我们发现，在每月月供不变的情况下，所还款的误差只有1.43元，这就说明，按这个公式计算出的结果，其精度相当的高。也就是说，在最后一个月，你只要在当月的月供中少还1.43元，就跟银行本利全清了。至此，房奴的日子，仅从银行方面来说，也就告一段落了。
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作者: 雪竹 时间: 2013-4-3 11:17

雪竹发表于 2013-4-3 11:09
下面是第20年的还款表截图：从这张表可以看出，20年下来，55万的贷款，在当前商贷基准利率不变的前提下，连 ...

需要说明的是，就公式本身而言，它是没有误差的，产生误差的原因，主要是在数的计算过程中发生的一些无限小数以及四舍五入所致。因此，在计算的时候，就要注意到数位的取舍问题。一般而言，只要条件允许，数位取得越多，其最后结果的精度就越高。

作者: 雪竹 时间: 2013-4-3 11:38
　　看了这篇帖文，有朋友还能会有以下几个想法：1、你这东西太麻烦，银行每月从你的取款账户上扣多少还款，每月都会有对账单，我何必要费这个脑筋呢。2、基准利率变了怎么办？
　　我的回答是：
　　1）、银行万一出了错怎么办？所以，自己做一个表，如果发现差距太大，那就有必要过问。否则，出了问题，自己亏了不好，银行亏了他找你麻烦也不好。
　　2）、这些年，央行的基准利率变化是常事，利率变了，从什么时候执行，你就从什么时候改变表内设置（甚至可以重新计算月供）。这并不是件难事。

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