成都商业地产出现泡沫 办公楼空置率高达34.6%

来源：第一财经日报 作者：李秀中

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位于成都新会展片区的东方希望天祥广场最近推出了两年免月供的促销措施，购置超过200平方米的写字楼在按揭前两年，开发商按月返还月供金额，如果一次性付款则优惠14.5%。
该项目于2012年7月开盘，如果在前两年，或许早已售罄，但销售人员称，到目前为止仅售出3/5的面积。
与此同时，号称全球最大单体建筑的成都新世纪环球中心，其三期写字楼也推出促销措施，价格为9000多元/平方米，该项目在2011年时价格一度达到15000~17000元/平方米，销售人员表示，当时售价15000元/平方米的应该是挑高的楼层。
在供应井喷的巨大压力下，成都商业地产开始出现疲软。
空置率高升
1月15日，世邦魏理仕(CBRE)发布的2012年全年成都房地产市场回顾显示，2012年全年成都办公楼市场净吸纳量达到40万平方米，较2011年同比增长8个百分点，而成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米，比2011年增长69%。在巨大的新增供应的压力下，2012年成都优质写字楼空置率被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。
四川中原地产于同一天发布的报告也称，写字楼供应放量已经成为市场常态，新增供应不断突破历史新高。与供应的巨幅放量相比，市场有效需求不足，成交量没有出现相应的增长而是保持在相对稳定的水平。2012年写字楼的供需比为1.80，供需比依旧居高不下，写字楼供过于求的情形依然较为突出。
世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示，2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%，二线城市办公楼的空置率高达20.7%，而成都在全国11个二线代表城市中，办公楼库存量最高，接近400万平方米，空置率也最高，达34.6%。
与此同时，四川商业地产联盟、四川连锁商业协会联合发布的数据显示，截至2012年11月底，成都开工兴建、开业运营的商业综合体达到118家，体量超过1000万平方米。
四川连锁商业协会会长、四川商业地产联盟秘书长冉立春表示，商业地产2012年集中放量，但是人气不足，一些商铺租金低甚至出现倒贴。他认为：“这种形势难以改观。没有特色，没有差异化，不是改观，而是要空铺。”
成都锐理数据平台公司总经理郭洁表示，2012年是成都商业地产的爆发期，这也是顺应了最近几年全国商业地产的供应潮，短期内供大于求，“20年消化量集中在三五年供应。”写字楼空置率已经全国最高，而城市综合体则更面临“空城”、“死城”的危险。“租售比不成比例，3万元/平方米的售价租金只有30元/平方米·月 。而且交房的供应量越来越大，空置率会继续上升，价格则会下降。”

未来挤泡沫？
在商业地产巨大放量下，首当其冲的就是租金表现。以新世纪环球中心为例，其平均租金大致在40元/平方米·月。而一家中介机构销售人员向记者介绍，甚至出现10~20元/平方米·月的极端超低租金，这与全市写字楼平均100元/平方米·月的价格形成巨大反差。
胡港文表示，2013年，成都和天津写字楼供应量将大幅增加，将给市场租金和空置率带来较大的压力。“价格受到供应的影响，三年来供应量集中新增上市，短期内某些板块真是让人有点担心，有可能按照以前的经验，是否需要政府出手？曾有某城市在写字楼供过于求时，当地工商管理部门不帮登记在住宅的企业延续工商登记，把这些企业逼出来帮助吸纳那些办公楼面积。”
世邦魏理仕预计，未来两年成都写字楼市场都将会有大量新增供应，2013年新增供应预期将超过100万平方米，其中大部分位于天府新城区域，因此，世邦魏理仕预测未来几个季度租金和空置率都将承压。
不过，胡港文认为，总体还是乐观的。这一供需失调的状况一部分将被较为弹性的国内需求所平衡(私人企业及国企的办公升级需求)。在二线城市，超过70%的写字楼未来供应将用作公司自用或被散售。“城南发展随着人口、产业的迁移到位时，租金肯定不是今天的水平，绝大多数原因在于供求失衡造成的短期水平。”
记者走访了天府新城区域内数个新开业的城市综合体，人流量都非常低。而郭洁表示，大量城市综合体的出现，招商成为难题，现在城市综合体又回到了七八年前免租金的现象。而在市中心的广百百货成都店在2012年9月下旬正式关门歇业，结束了一年多短暂之旅。
不过，冉立春表示：“有泡沫是事实，但是过剩危机暂时还不明显。商业地产以关店为标志。” 他甚至认为，商业地产价格还会走高，原因在于投资渠道少，钱没有地方去，而且投资者仍然普遍看涨，此前购买商铺都赚了，在这样的效应下，价格不会下跌。
不仅如此，四川中原地产报告也显示，供应井喷的成都写字楼市场在2012年已经表现出整体销售疲软，2012年写字楼销售价格为10510元/平方米，环比微涨0.13%，与2011年基本持平。由于库存量较高，市场竞争较为激烈，写字楼价格上涨压力较大。部分项目为了快速回笼资金，通过内部认购或直接加大优惠力度等降价促销方式快速回笼资金，单价跌破万元。
世邦魏理仕预计，未来写字楼售价方面，受到大量的新增供应影响，将冲击散卖的写字楼市场，导致售价下降。