买房准备篇之朝向与楼层的选择，科学分析，全方位解读

　　这年头，房价不稳定，大势不好，都在等降价，可是房可以不买，却不可以不看，买房讲究快狠准，看一千次房，最后只会买不到房，坐而看不如起而行。不少购房者在买楼的过程中对选择楼盘以及住宅单位的户型比较留意，而往往忽略了对楼层和朝向的选择。 其实，同一楼盘和户型，但不同楼层和朝向，单价往往有一两千元的差异，在一房一价的年代，相信大家都有感触，一口价已经离我们远去，如何选择性价比高的楼层和朝向，是非常重要的。

　　关于朝向选择

　　不同的朝向，对通风、采光和景观等方面的情况都会大不相同，因此在选择朝向的过程中，要充分注意这些方面的问题。一般性原则选择住宅朝向的原则主要是从通风和采光的角度出发。从采光的角度出发，日晒方向主要为南向，其次为东西两向，除夏至前后，北向的房间基本上无太阳直射，而太阳光中的紫外线有杀菌消毒的效果，因此从健康的角度出发，一般是南向的房间较佳。不过，如果房间的主要功能是书房或画室的话，北向的房间由于光线主要以折射光为主，光线比较稳定和温和，会比较适宜。结合通风和采光两方面的因素，理想的住宅单元应该有以下特征：客厅和主卧室等主要居住空间的朝向以南向为主；书房以北向为主，其余主要功能空间能够避免西晒，整个单位最好能够南北对流。

　　光的影响也应该留意，如果住宅附近有一些幕墙式的建筑，由于这部分建筑的光反射率比较高，会对周围其他建筑造成一定的光污染。

　　景观因素的影响现在空调设备的使用已经非常普及，因此在选择朝向的过程中，通风和采光等方面的影响已经下降到低于景观的影响。因此在考虑朝向的过程中，可以优先考虑景观方面的因素。

　　楼层选择  

        一般性原则楼层越高的单位，景观会更加开阔，粉尘污染也会比较少，对于没有电梯的住宅，以三四层为最佳，太低的楼层比较容易发生排污管道堵塞等现象，太高则平时上下不方便。如果家中有老人或行动不便的家人，则可以考虑选择一二层。如果是带电梯的高层或小高层，则以中高层比较好，因为对于低层而言，不但在景观和污染等存在劣势，而且在上班高峰期内，还可能坐不上电梯。
       但楼层越高，单价也随即向上飙升，不同楼层的住宅在电梯费用分摊过程中也会有不同的收费。但无论是哪一种住宅，顶层由于日晒的缘故，夏天比较闷热，也容易发生渗露现象，一般不宜选购。
       景观方面的选择要点站得越高，望得越远，但对于某些单位，这一结论不是一成不变的，如某些单位，楼层高了，离景观的距离也就远了。有些楼盘的外围景观不佳，楼层越高，也就将这些不良环境尽收眼底，更不是好事。

　　其实你可以这样选！

　　一、选小区

       小区的规模大小直接影响到小区的档次，最好在15万m2以上、30万m2以下.小区的配套齐备，关系着住户的生活便利程度，如超市、会所、交通、银行、教育、医疗等越全越好；小区的园林绿化，牵连着未来生活的一点一滴。既要美观，更要实用，以免日后维护成本过高，小区的地段不要太远，离市中心一小时以内。

　　二、选单体

       要看是联排式还是独幢式，一般来说，独幢式才能充分享受270°三个面的开扬舒适。要看小高层群体，是小高层加高层，还是小高层加多层群体。具体来说，小高层加多层群体才能更显小高层的尊贵。是一梯二户、一梯三户还是一梯四户也很重要。最好选一梯二户，它能更好地实现南北对流，采光通风较好。

　　三、选户型

      1、南北完全对流，进深小。2、客厅与餐厅功能分区明确，动静合宜，视觉畅通，但不干扰。3、餐厅与厨房近，且明亮，就餐方便舒适。4、主卧有一个小阳光室，可驻足观赏270°风景。5、无任何黑房黑卫，全明采光。6、客厅与两房（三房）朝南。7、电梯均可观景。

　　四、选电梯

       一看电梯品牌：较好的品牌有奥的斯（OTIS）、三菱（MITSOB）、日立（HITACHI）等。二看电梯开间：大小要适中，乘坐才能舒适，若能观景则再好不过。三看电梯载重：每台载重宜在800kg以上。四看电梯速率：最好在1米/秒以上。

　　五、选风格

       不同的购房者会喜好不同的风格，古典或现代、西式或中式，无论是哪种风格，只有做得非常到位，才可以保持经典，使物业增值保值，否则只能是昙花一现，容易过时。

　　六、顶层和底层

       底层要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。  其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。最好请专家或技术人员帮助鉴定一下。  

       顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常"水深火热"。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化部位。  

学习了

技术贴，顶起，购房者游泳