买房怎么贷款？各种政策如何？房贷流程攻略来了

买房怎么贷款？各种政策如何？房贷流程攻略来了
工行政策：

首套房的认定：夫妻双方都没有过任何住房贷款记录，且在本市名下没有任何房产；可算为首套房，首付一般3成，利率按照基准利率来执行；

二套房认定：夫妻双方任何一方有过一次住房贷款记录，或者夫妻双发任何一方名下有一套房产，再次购房属于2套房，首付6成，利率按照基准利率的1.1倍执行；

三套房以及3套房以上暂时停止发放贷款，如果夫妻双方一共有过两次住房贷款记录，或者名下有两套房产，再次购房属于3套房；

非本地户口，如果在本市有近一年的税单或者社保，或者两年内累计缴纳社保或者外来人员综合保险达到13个月（这里所指的缴纳是正常缴纳，补缴的不算在内），那么是可以申请贷款的；

案例：

1.如果夫妻双方都没有过住房贷款记录，但是其中一人名下有一套房产；2。如果夫妻双方有一方曾经有过住房贷款记录，且现在名下没有任何房产；3.如果夫妻双方有一方曾有过住房贷款记录，且名下只有一套房；  1.2.3种情况再次购房都属于2套房；

1.如果夫妻双方一共有过两次住房贷款记录，如果名下没有任何房产，那么再次购房属于3套房；如果夫妻两人名下一共有两套房产，再次购房，属于3套房

未婚男女：例如男方名下有房产，女方无贷无房，那么可以以女方作为主贷，男方为参贷人，这样可以算为首套房；

详细贷款成数：

一、 套数确定： 以贷款套数（含本地及外地的贷款记录，以借款人信用报告为准）和房产实际套数（含本地及外地的房产）从高认定。

二、 利率：首套利率：基准；第二套：1.1倍；第三套及以上：暂不受理。

三、 成数：首套：最高可贷7成；二套：最高可贷4成。

四、 认定单位：借款人、配偶及未成年小孩。

五、 本地户口：拥有2套住房及以上的本市户籍居民家庭申请个人住房贷款，不得受理。

六、 外地户口：拥有1套住房及以上的非本市户籍居民家庭申请个人住房贷款，不得受理。

（1） 借款人需提供本地近13个月的税单或社保缴存清单。

（2） 对于已补缴社保或个税的可视为本地户口操作。

（3） 对有过一笔房贷未结清或已在本市拥有一套住房的纯外地人，不得受理；

（4） 对已经有过一笔房贷已结清，并在本市无房产的，可按照2套操作。


还款方式：
1、等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款额不变。
“等额本息”每期还款金额相同，即每月本金加利息总额一样，借款人还贷压力均衡，但利息负担相对较多。
2、等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减。
“等额本金”又叫“递减还款法”，每月本金保持相同，利息不同，前提还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。

实质上，２种还款方式是一致的，没有优劣之分。只是在需求不同时，才有了不同的选择。
因为等额本息还款方式还款压力均衡但需多支付利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降，生活负担日益加重，并且无打算提前还款的人群。
而等额本金还款法，由于借款人本金归还较快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因为适用当前收入较高者，或预计不久将来收入大幅度增长，准备提前还款人群，则较为有利。

流程：
（一）一手房：
1.期房：
预售合同的签订－提供个人资料
—贷款合同的签订－KFS提供营业执照（复印件），法人证明，预告登记、预售许可证－工行审批（5个工作日）-—抵押登记（7个工作日） - 出他项权利证
—放款如果开发商愿意盖担保章，抵押登记后就可以直接放款。

2.现房：
买卖合同的签订－提供个人资料 -—贷款合同的签订－KFS提供营业执照，法人证明，大产证等复印件－银行审批－抵押登记（22个工作日）—出产证和他证 –银行放款。如果开发商愿意盖担保章，抵押登记后也可以直接放款。


（二）二手房：
网上备案 - 买卖合同的签订－上下家提供的材料(下文有解） - 签定贷款合同 - 银行审批（5个工作日）－房产交易中心办理过户（16天-22天，可加急7天） - 出产证和他证 - 放款。或凭收件收据放款，交易后三个工作日就可以）



（三）贷款需要提供的材料：
1.主贷人、参贷人及共同抵押人身份证复印件（正反两页）；
2.主贷人、参贷人户口本复印件（公章，户主，本人三页）；（外地户口需暂住证或居住证；未有户口的小孩提供出生证明）
3.结婚证复印件（公章，本人两页）；
4.教师，JCSS，医生等职业最好能提供工作证复印件；
5.公积金帐号；（没有公积金，不需要提供）
6.房屋产权证复印件；
7.首付款收据证明；（二手房上家签字收条；一手房首付发票）
8.收入证明原件；（能够提供工资税单最好）
9.房屋买卖合同原件或预售合同（期房）。
10.工行的活期存折；
11.学历证书，学位证书复印件；（能够提供最好）
12.资产证明：定期存折、基金、股票、房产等。（能够提供最好）
（合同公证）
1.主贷人、参贷人及共同抵押人身份证原件；
2.主贷人、参贷人户口本原件；（外地户口需暂住证或居住证；未有户口的小孩提供出生证明）
3.结婚证复印件原件；
4.教师，JCSS，医生等职业最好能提供工作证原件；
6.房屋产权证原件；

（单身公证，未结婚，需开单身公证证明未婚）
1.主贷人身份证原件；
2.主贷人户口本原件；（外地户口需暂住证或居住证；）
3.教师，JCSS，医生等职业最好能提供工作证原件；


还款须知：
目前，各家银行都要求提前预约，一般都要在预约还款日一个月前，书面通知贷款银行，借款人首先要将提前还贷申请表传真或者送到银行，申请表内容包括提前还贷理由、房子所在地、联系电话、身份证号、还款存折账号等基本信息。银行在接到申请后，在一个月内（各银行时间不等）给予回复，如申请通过，贷款人可携带资金及相关材料到银行办理手续。一般来说，这个过程前后都要经历大约一个月的时间，所以应该提前开始准备。


各家银行标准也有不同，下面可供参考：

1.中国银行：六个月以后，要求提前30个工作日书面申请。

2.工商银行：可提前30个工作日书面申请银行，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍或。

3.农业银行：提前7个工作日书面申请，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。


4.建设银行：借款人提前10至15个工作日向银行提出提前还款书面申请，提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。


5.交通银行：第二年（如今年六月，明年一月），提前还款额度不得少于6个月的还款金额。


6.民生银行：自发放个人贷款第二个还款月起借款人可以书面提出提前还款申请。



注：
前四家银行全部结清一般要满一年以后才可以提前还款。
          以上材料仅供参考

话是这么说没错，房价久高不下那政策就是再好，买房子也困难啊！！！！！！！！

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