叩问楼市大变局 对话数十位经济学权威
摘要: 2012年，注定将是房地产业的大变局之年。 “房价还远远没有回到合理价位……”在今年的全国两会上，温家宝总理关于房价的明确回答，将地产商预期的调控松绑无限期“冻结”。 面对国家坚定的调控政策，“炒房”会成为 ...
| 2012年，注定将是房地产业的大变局之年。 “房价还远远没有回到合理价位……”在今年的全国两会上，温家宝总理关于房价的明确回答，将地产商预期的调控松绑无限期“冻结”。 面对国家坚定的调控政策，“炒房”会成为历史名词吗？房企之间会出现洗牌和兼并吗？被列为1.5线城市的成都，房价与一线城市之间尚有较大距离，是否又面临某种机遇？……历时30天，华西都市报深度采访国内数十位权威经济学家、房企专家，重磅推出《大变局——叩问楼市未来》大型系列报道，聚焦十字路口的中国房地产。 今日起，你将看到银河证券首席经济学家左小蕾，华人著名经济学家、耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武，经济学家谢国忠，知名财经评论员叶檀等经济权威以及中国最知名的房地产企业掌门人对于未来房价、房地产业发展模式、路径的思考和预判。 “对于中国房企而言，必须转变发展模式，学会造‘消费型’的房子” 仲量联行昨日发布《成都城市白皮书》，将成都在内的9座城市定义为1.5线城市，这些城市房价与一线城市之间尚有较大差距 今年是否是购房的好时机呢？叶檀认为，“如果是刚性需求的购房者，就可以出手了” 银河证券首席经济学家左小蕾： 调控的终极目标再清楚不过，就是要让房地产回归其以居住为主的属性，未来房地产主要是“消费品”而非“投资品”。 属性之变 从投资品回归“消费品” 银河证券首席经济学家左小蕾认为，房地产属性回归消费品是未来中国房地产市场的最大变化。她分析说，既然要房价合理回归，而且要回归到与居民收入相适应，那也就是说，房价回归后还必须稳定。那么调控的终极目标就再清楚不过，就是要让房地产回归其以居住为主的属性，未来房地产主要是“消费品”而非“投资品”。 左小蕾说，在这样的背景下，寄望政策放松、价格反弹不具现实意义。对于中国房企而言，必须转变发展模式，学会造“消费型”的房子，从购房者真实的居住需求出发，设计产品、户型并合理定价。目前，中国房地产企业龙头万科提出“过冬策略”，谨慎拿地、积极定价等都反映了房企对于政策宏观面和市场的准确理解和把握。过于悲观和盲目乐观，都不应该是中国房企当下的应有状态，毕竟中国房地产需求未来依然强劲，重要的是辨明方向，顺势前行。 仲量联行亚太区研究部成都区总监谢凌： 随着我国城镇化进程与城乡一体化的加速，房地产市场的需求将不断增长。 定位之变 成都等9城成1.5线城市 3月8日，在全国两会上，住建部部长姜伟新说，全国七八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去，将来一旦泡沫破裂，后果不堪设想。“现在下定决心，至少这七八个大城市的价格一定得降下来。”这是否意味着，北、上、广、深等一线城市将是未来调控房价的重点？在这样的背景下，如何看待成都面临的机遇与选择？ 仲量联行昨日发布《成都城市白皮书》，将成都在内的9座城市定义为1.5线城市，这些城市房价与一线城市之间尚有较大差距，但经济活跃度领跑于全国新兴城市50强，介于一线城市与二线城市之间。 业界人士认为，一线城市房价下行是未来的必然趋势，这可能会影响全国楼市的下行，但类似成都这样增长强劲，而房价水平相对合理的城市，受到的冲击将会是最弱的。与北、上、广、深等一线城市相比，成都等1.5线城市在未来十年将是中国房地产业的“绿洲”，发展速度将更加迅猛，发展潜力更为引人瞩目。 仲量联行亚太区研究部负责成都区的总监、战略顾问谢凌认为，随着我国城镇化进程与城乡一体化的加速，房地产市场的需求将不断增长。但同时，市场需求因为构成人群不同而呈现更加明显的差异化态势。新流入人群的低价格、刚需型置业需求及日益富裕的城市人群的改善型、休闲型需求将被不断凸现。建议房地产企业做出前瞻性的物业规划。 知名财经评论员叶檀： 希望房地产失速下滑，让钢铁、水泥等企业全部都去养猪、承揽市政工程，是一厢情愿。 经营之变 保障房建设是一个方向 公开的数据显示，近期房地产成交量出现大幅下滑。那么，房价会不会大幅下滑呢？知名财经评论员叶檀表示，这种情况难以出现，“希望房地产失速下滑，让钢铁、水泥等企业全部都去养猪、承揽市政工程，是一厢情愿。”叶檀说，“大家想像一下，如果中国房价下跌50%，中国市场已出现什么情况？化工产品不行，铜的价格不行，铝的价格不行，钢铁产量不行，大部分跟房产有关的产业都在停产。” 今年是否是购房的好时机呢？叶檀认为，“如果是刚性需求的购房者，就可以出手了。” 而对于开发商如何把握方向突破困局，叶檀也给出了意见。“一方面，二三线城市无疑是一个很好的选择。这个其实不用说，去年很多有条件的开发商都已经深入到了各个二三线城市。另一方面，在政府鼓励刚性需求的导向已经十分明显的情况下，争取保障房建设将会是另一个方向。” 经济学家谢国忠： 如果政府不干预，房价的确还可以继续上涨，但只要是泡沫，就会有破裂的那一天。 思路之变 大幅降价才是唯一出路 经济学家谢国忠认为，中国的房地产市场正在经历一场价格泡沫，价格调整是必要的。 “这么多年来，银行大量放钱给房地产，钱进入房地产行业后，房价自然会涨上去，这是一个水涨船高的概念。”谢国忠说，只要市场上存在投机心理和投机需求，楼市的泡沫就会一直被吹大。如果政府不干预，房价的确还可以继续上涨，但只要是泡沫，就会有破裂的那一天。 而泡沫爆掉的这一天，谢国忠认为已经到来了。 如今，很多开发商已经开始利用建筑公司、材料供应商帮忙融资。其实就是变相地在借钱撑楼盘。“现在我看到的是给他们的供应商的资金都已经绷得很紧了，有些资金链已经断了，所以有些开发商如果不卖房的话是活不下去了，只有大幅度地降价，增加销售才是唯一的出路。”谢国忠说。 虽然泡沫爆掉会有很多企业出现资金链问题，甚至破产。但谢国忠认为：“这个过程是必须的，很多国家都经历过。” |
