从“政策底”到“市场底”还有多远？ ...
刘晓光。
博鳌论坛说房价。
张玉良
经过3天的高层对话和讨论，博鳌亚洲论坛2012年年会3日在海南博鳌闭幕。 由于在今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市的刚性需求有所释放，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。在博鳌论坛上，围绕今年楼市走向，中外与会嘉宾展开激烈碰撞，探寻房价回归的“市场底”，为中国房地产改革把脉问诊。 政策触底 刚需回暖22个城市成交量增长 今年全国两会期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出，促使开发商“以价换量”，让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。 与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹说，前期“限购令”等政策出台后，从去年9月始全国楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下，近期一些城市楼市出现回暖迹象。 北京市住建委网站公布的网签数据显示，3月北京新建住宅签约量，剔除保障房成交量后，环比2月上涨46.6%，新建商品房均价已连续3个月调整至2万元以下。 海口市民杨静一直有购房自住 计划，长期观望后最近终于出手购买了一套小户型。“政府部门说调控政策出得差不多了，再不出手担心房价会再次反弹。” 根据中国指数研究院监测的40个城市，从3月19日至25日，有22个城市的楼市周均成交量出现增长。 与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为，中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价，是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说：“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。” 中央政府坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观，坚持以价换量、开发刚性需求成为业内共识。 “房地产行业还在‘过冬’，必 须花心思挖掘刚需，把注意力放在有潜力的二三四线城市。”佳兆业集团总监周素萍坦言。 与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场，将是2012年中国楼市的鲜明特征，不要奢望房价今年会大幅反弹，稳健调整仍将是基本走势。 市场寻底 嘉宾坦言再跌15%至20%到谷底 对于大家最为关心的房价问题，长江商学院副院长刘劲认为，未来房价的涨幅可能只会与通胀水平持平或略高一点，投机房地产的暴利时代已经过去了。 与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。 作为房地产开发大佬，绿地控股集团董事长、总裁张玉良也给出了明确答案：下降15%至20%。 张玉良说：“我每天在卖房子，总理关于房价的观点也说得非 常正确，一些城市房价过高，主要是两部分地区。一部分地区像我们一线城市，现在房价我也认为太高。第二，前两年上涨过快的一些城市地区，虽然也不是省会城市，但是两年之内涨那么多，确实不正常。这些城市我认为合理回归是应该，而且完全有可能。如果一定要用数字来量化房价下跌空间，我自己认为再下跌15%-20%就已达到谷底了。” 张玉良表示，从去年4季度以来，很多城市房价都有回涨，只是高低不同罢了。对于一些房价本来就比较低，城市化进程也比较快，经济支撑也比较强，人们收入水平也不低的城 市，房价要下降恐怕也不太现实。 “至于现在房价为什么不动？主要是我们调控预期没有告知，如果调控预期告知，我相信成交量很快会上来。”张玉良说。 企业对策 结构调整进军新城市 面对当前房地产市场严厉的调控政策，房地产企业究竟应该如何应对？ “企业不能改变环境，只能去顺应市场。”张玉良的策略则是：“大中型房地产企业必需进行结构调整，到不同的城市去开发，拓宽原来的市场范围，说不定就能打开新的市场。与此同时，还要对产品进行研究，顺应政府政策的变化，提高产品质量，增强竞争力，才能很好地生存下去。比如去年7月开始，绿地就开始降价，有的产品降了15%，最高的则降了20%。” 首创的刘晓光则认为，房地产开发商要顺应变化，改变过去的开发模式，“大规模拿地、大规模融资、大量生产住宅的模式已行不通了。未来更有前途的就是远离中心城市、地铁和新兴工业区等所形成的新城市中心。” 在调控高压下，当前楼市投资投机性需求得到有效遏制，正是推行房地产制度性改革的良好时机。 “目前房地产调控效果仍是短期的，短期的需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说，调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动。 “既然是短期调控政策，就早晚要退出。”中国（海南）改革发展研究院执行院长迟福林说，只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则，楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。 华西都市报记者杨东李臣摄影雷远东综合新华社 新闻观察 政策退出应避免“报复性反弹”
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