多城市住宅已现供大于求 房价下跌概率大增

多城市住宅已现供大于求 房价下跌概率大增

来源：中国证券网 作者：于祥明

住宅库存量正在上升，北京、南京、杭州等多数城市将维持供过于求局面，开发商销售压力大增。21日，记者从多方了解到，全国主要城市住宅库存量持续上升，成为市场关注的热点，这对开发商销售策略或产生直接影响。
多数城市住宅供大于求
根据广发证券研报统计，上周末11大重点城市的存货总量突破60万套，环比上涨1.4%，连续14周上涨。
“北京商品房库存量已经越来越高了。”北京中原地产张大伟向记者表示，这给市场的压力也越来越大。
据统计，截至6月19日，北京商品房期房住宅库存再次回到了7万套以上，达到了71163套，现房住宅库存为35917套，总库存达到了107080套，相比第三轮调控后2月17日的库存期房住宅62536套、现房30364套，总量上涨了近1.5万套。
而且，开发商有加快推盘的迹象。
数据显示，6月份北京已经取得预售许可证的项目合计为19个，提供的商品房期房住宅为6536套，相比5月份的10个项目3029套商品房期房住宅，供应量已经上涨了115.8%。
不仅仅是北京，包括南京、杭州等多个城市均是如此。
据统计，截至6月20日，南京可售商品房已达到了35125套，较今年2月同期增加了17.3%。并且，业内人士指出，今年下半年南京即将上市的纯新盘会达到52个。房源蜂拥上市，开发商面临的竞争压力不言而喻。
杭州同样如此。据有关方面统计，截至今年6月6日，杭州主城区住宅库存高达28000套。
业内人士介绍，2008年下半年杭州楼市的大降价，曾经引起轰动。当时杭州主城区的住宅库存量为12523套，总库存为21227套。对比可见，此次杭州的住宅库存量，已经远远超过了2008年楼市时的库存。
国际物业顾问公司戴德梁行DTZ最新研究报告指出，从北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、厦门、长沙这十大样本城市住宅库存量分析，短期内多数城市将维持供大于求局面。
其中，“武汉及厦门（特别是岛外项目）的库存过剩状态因持续放量的市场供应再度深化，去库存时间（截至2011年4月末）升至近年来高位，分别为18.3个月及9.1个月；而长沙及上海的负库存状态改善趋势明朗，库存补足时间分别降至1.7及0.3个月。” 戴德梁行DTZ研报中如此表述。

开发商销售压力骤增
值得关注的是，此轮房地产调控的持续性使得房地产成交量不会过快反弹，各地住宅库存化的周期正在拉长，开发商销售压力骤增。
“在被监测的33个城市中，上周"单周去化率"为64%，较前两周50%的去化率有一定程度的提升，但仍远低于2010年90%以上的平均去化率。”广发证券研报分析指出，截至上周末，被监测城市的存销比为8.7月，连续19周上涨。其中，存销比超过12个月警戒线的城市有大连、杭州和北京，供应的放量使得大连和杭州的存销比迅速提升。
对此，高华证券研报对14个城市过去12个月滚动销售面积计算后也注意到，目前，宁波、杭州、厦门、深圳、东莞和北京的库存月数高于12个月；而青岛、长春、南京、福州和重庆的库存月数在6—12个月之间，仅上海、广州和苏州的库存月数低于6个月。
但即使是上海，其商品住宅库存量也不再如去年持续稳定在约500万平方米，而正以惊人速度激增。据统计，6月初，上海商品住宅可售面积已达约750万平方米，1个多月前，这一数据还仅约为670万平方米。
“由于今年以来北京新房住宅销售的持续低迷，给房企的流动资金和期房项目的后续开发造成了巨大的压力，不少开发商的资金链已经紧绷。”北京链家地产首席分析师张月推测，在银根继续收紧之下，下半年开发商不得不加快出货，由此房价松动的可能性将大大增加。