“实地考察”——成都招商雍华府二期 谈谈我对这个楼盘的看法

    楼主背景介绍~
    星座是我们房产群里的活跃网友。在上个星期，经过比较和研究，他最终确定了在城北的雍华府。嘿嘿，在此，我们一起恭喜一下他！
    从看房，到最后确定买房，星座颇有心得。小编特邀他专门开贴给大家讲讲买房的经验。感谢星座的分享~谢谢啦！
好了，下面我们就来看看他是如何最终定下买这个楼盘的吧。
===============小荞暮紫的分界线=========================

    经过这1个月的实地考察，北门上的房子也看的差不多了，最终还是觉得2.5环上的招商雍华府2期的小区环境确实不错，样板房也很漂亮（我比较偏爱大盘）。
不过价格在北门2-3环内算最贵的了，优惠下来都在8000左右，按揭是优惠4.5%，全款是5.5%。但是你只要认识一期的业主，可以以老带新，据说还可以优惠1.6个点。（但是销售人员是不会告诉你有这个方案的，因为你找了一期的业主，他们赚你的钱就少多了）

6月29日下午5点开盘后，去了才知道为什么选择这个时间，是因为不远处的香澜半岛6月30日开盘（信息时代），其实在招商没有开盘之前，我就多次来到这里的销售中心，现在才知道销售人员的话确实不可信，买房之前说的是绿化75%，后来咨询了姐姐（以前卖房的）才知道，他们销售人员嘴里的绿化是偷换了慨念，绿化率是75%，绿化地是40%左右，还有就是销售人员当时告诉我公摊是12%-15%，签合同才知道公摊实际面积在18%左右（我买的94送11平方的，公摊是17.83）。

因此各位童鞋买房一定要注意：不要单听销售们给你说的，到网上来多了解客观真实情况，看清合同条款很重要啊！！

再来分析一下优劣势：
    优势：
招商是全国排名第4的房企，相信物业管理不会差（物管费是2.3元），听说2008年奥运会物管就是他们代理的（以前只知道置信是金牌物管）；
小区环境不错。树木是春夏秋冬组团布局，打造成花园社区，2期和1期加起来是双泳池（估计1期的可能是儿童游泳池），2期小区内有个800米的慢跑道；
容积率很低，只有3；
车位比1:1.2（这个是销售人员说的，我还没证实，因为一期是1:0.9）；
周边商业配套有戏：旁边要修个华润万家（比一般的家乐福大两倍）；
交通方便：公交车线路比较多，地铁1，3号线都不远，加上i北门房价是成都3环内最便宜的了，相信北改和地铁的全国通车后，房价肯定会上涨。

    缺点：
交房比较晚，时间是2014年5月31日；
价格在同地区偏贵，因为一期最贵的时候是卖9000多，但是今年2月份为历史最低点，当时只卖6900，哎~错过了啊，二期开盘，等于说是涨了1000元，现阶段周边配套设置比较差，周边像样的餐馆都没什么，也有很多老房子，不过都在拆迁规划之中；
还有最重要的一点是开盘这栋临街（离2.5环街道大概在30米左右，不远处有个高架桥，这个是它最大的硬伤），晚上睡觉可能会吵（房子的声音是朝上走的，其实是住的越高，反而越吵），当时我也纠结了很久，但是和家里人商量后，还是出手了，个人觉得里面几栋房子价格肯定会更高，而且房价从现阶段来看，确实在回暖，要是又涨了，我就承受不起了。

    建议：
个人觉得你们有要买招商雍华府房子的最好是等里面几栋，因为临街这个影响还是比较大的，我都打算到时候用好的隔音玻璃了，当然要先看看开发商给我配的隔音玻璃如何了，我选的是3楼（主要是5,6楼的被人先选了），它下面的商铺有2层楼，我实际相当于别的小区4楼。

对了，招商雍华府的房子是每隔2个月就要开盘卖一栋，下面那栋估计在9月份左右出售。

顶一个！

楼主买的要的优惠多少啊

雍华府好像1 2 期是分开的，这样好恼火，而且离得也比较远哇

交房时间这么晚，为什么开发周期这么久哦

不喜欢城北的环境，不过楼主还是很给力，谢谢分享

我有朋友就买的招商地产，买的比楼主便宜点

我现在也在考虑买房。看了一下上半年的情况，房价涨得最凶的两个区域是南门和北门。

没想到现在北门都那么贵了。

楼主分析得很中肯！有时间我也去现场考察一下！

                                                         房经历之蓝光锦绣城与招商雍华府闲谈
       成都楼市经历了2011年的限购，却丝毫不见大幅降价的趋势，物价却是上涨得厉害，在加之2011年5月12日，成都ZF开始在三环路外侧修建“限价房”把价格限定在了5500左右，换句话来说成都ZF就限定了三环路外边上的商品房的价格限定在了5500以上。
      虽说成都房价没有大幅降价，但是部分开放商也开始了真摔，假摔，过了2012年春节我加入了看房浪潮，要开盘项目的售楼部都是人山人海（有中介假扮的，有领导来扎场子），还是有大部分是真心诚意的买家。
      首先我去了蓝光锦绣城，过了双桥子立交桥后，那个堵啊。（第二次是赶车去的，车上全是些彝族同胞和藏族同胞躺在过道上，想必是去东站赶火车）刚好2栋春节期间一口价6500,86㎡套三，兽姐说老业主都是买成8500，6500肯定是最低价了。心想，价格还是合适，就是交通太坑了，以后东客站全部启用了，不晓得要堵到那里去哦，在看看吧。然后去了首创国际城，96㎡的户型不错，赠送10多个㎡，就是单价太坑爹了，要6900元，送一个20年的车位使用权，只有高楼层了（后来打听到朋友2011年11月左右在首创买成6100元，实得算下来5600元，送一个20年的车位使用权）后两天又去了金牛新都汇，北辰美卢等都说是剩尾盘了。蓝光锦绣城的兽姐打电话，说是17栋开盘只有6200左右，很可能开到6000。于是乎我又踏上了去东客站的艰难路程，到了一看户型，还真是坑爹，无赠送面积，公摊面积巨大，过道浪费10㎡+，而且还要修到2014年，但是到都到了，还是交钱排个号吧，万一他们卖不掉在打个8折，勉强我还是能接受的。
      排了号，我打电话问了下成华区ZF朋友的意见，他极力不推荐我买那里，告诉我那边已经炒得太火了，房价虚高，从地理位置来分析那边以后只会越来越堵，他一个买魅力之城的朋友每天上班堵得来都想把房子卖了，以后的东站必定成为前两年的火车北站，也别去看什么2号线开通了有多方便，到时候去东站赶火车全都赶地铁，赶地铁也很恼火，现在我们区的方向是北改，那边的房子近两年内就要进入上升通道了。
      等待着蓝光锦绣城的开盘，期间我也没闲着，整天在网上看哪个楼盘性价比高，哪个楼盘2月份要开盘了，某天无意间在论坛上看到了招商雍华府特价活动的消息，查了下开发商跟楼盘的信息顿时心动了，立马赶去了招商雍华府，交了2万诚意金，虽然比广告打的要贵些，但是我还是无不犹豫买了套，搭上了北改的头班车。
下面写下在我心目中蓝光锦绣城与招商雍华府对比：
1.开发商
蓝光锦绣城：四川蓝光和骏实业股份有限公司，四川本土数一数二的开发商，外界对他们褒贬不一，蓝光地产位居中国地产排行榜第37位，开发楼盘价格较低。
招商雍华府：招商地产是中国国资委首批重点扶持的5家房地产企业之一，并因旗下租赁、供电等业务所带来的丰厚经常性利润，被誉为"最具抗风险能力的开发商"之一，在外地所属项目售价较贵。
分析：个人认为招商地产的品质等同于华润，万科。
2.容积率
蓝光锦绣城：32层，容积率为5.0
招商雍华府：18层（1-2架空为入户大堂）一期容积率为2.8
分析：容积率直接影响居住舒适度。
3.地理位置
蓝光锦绣城：成华区成渝立交巧外侧和美东路，楼面价约为3812元/㎡（商业较多，估计住宅楼面价应在3000-3300元/㎡）
招商雍华府：成华城北2.5环昭觉寺南路（昭觉寺横路与南路交汇处），楼面价4582元/㎡（一期容积率容积率：2.8，商业较少，估计住宅楼面价应在4200-4300元/㎡）
分析：从楼面价可以看出开发商大致的成本及最多能承受的降价空间。
4.交通状况
蓝光锦绣城：三环路外、老成渝路、东大街东延线、成龙路。98路、223路、331路、854路、855路、856路多条公交路线，地铁2号线（地铁口离项目有段距离）
招商雍华府：四横两纵交通路网十分完善，出行便捷地铁：1、3、5、7号线路（1、3、5号线地铁口可能离项目较远，7号线可能在项目门口）公交：1、32、49、53、63、64、59、402、83、198、532、534、526、99、70、9、39、403路线路。
分析：个人认为在地铁为形成规模前，公交车还是最主要的出行选择。
5.价格情况
蓝光锦绣城：1号楼8500左右，2号楼6500，17号楼据说是6000-6500（交房时间可能在2014年中旬）
招商雍华府：1,2,4号楼8000-9000元，7，3号楼均价在7200元左右。（交房时间在2012年11月）
分析：招商雍华府比蓝光锦绣城早交房1年半左右，按照每月1500的租金计算可节约27000元。招商雍华府支持公积金贷款，蓝光锦绣城不支持公积金贷款（蓝光兽姐当时忽悠我说，所有大开发商都是不支持公积金贷款的，只有个别小开发商支持）
5.展望未来
蓝光锦绣城：东客站区域，随着东客站的全部开通及二号线的开通，必将成为成都的交通枢纽。教育资源不错。
招商雍华府：北改区域，昭觉寺西林社区正在拆迁，昭觉寺南路，解放北路，熊猫大道已开始打围施工，年内修通2.5环昭觉寺段。
6.成都房价
个人认为成都房价，第二季度会出现各区域涨，跌不同的现象，总体而言还会有所下行，但随着开发商开发热情下降，三环内土地资源的减少和土地价格不断上升，成都房价不会出现大的降幅，第三季开发商资金压力较大，会大量促销，央行降息，会刺激潜在购房者，会造出现明显的放量，从而消耗成都的存量。个人认为，如果你是刚需，价格合适，区域满意，可以选择果断入手。
招商雍华府一期业主群：219450402
招商雍华府二期业主群：244250472

这是我二月份写的帖子。
个人认为由于三季度2次连续降息，接着会降准，10月份左右还可能第3次降息。从利率层面来看，已到最佳买房时机，今年2月到7月（从成都房价来看很多性价比高的楼盘已经有了不小的涨幅）或将成为成都近三年来最佳购房时机，刚需可加快入场。

瞎了腿的草 发表于 2012-7-12 09:36
房经历之蓝光锦绣城与招商雍华府闲谈
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哇塞，你是专业的吗？看是觉得现在这个盘还是价格有点偏高。