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圆桌会现场
世邦魏理仕 王研
奥克斯地产 付伟
北欧知识城 吴浪
中铁西城 杨力
新港地产 张红兵
泰然置业 朱宏
会展旅游集团 季澄洪
据不完全统计，今年，成都约有80到100个城市综合体项目亮相入市；作为同质竞争的对手，大量城市综合体的上市也无疑加大了市场供应的压力。城市综合体开发热潮，究竟如何判断市场之中的良品？开发和经营，二者如何兼顾才能让综合体项目能良性地运行？普通投资者在选择投资综合体项目时，应如何判断这个巨无霸的优劣？ 6月30日，华西圆桌会之城市综合体讨论会特邀成都目前最火热的几大综合体项目负责人，探讨城市综合体发展之路，指点购房者如何选择投资综合体。 今年综合体项目有集中爆发之势，为什么大家会在这个时候选择城市综合体？ 张红兵：我个人看，城市综合体是一个多种业态的结构，应该是发展到现在的房地产的一个必然，它是纯商业，从沿街商铺到单纯的百货，再到购物中心，到现在还包括酒店、酒楼，实际上我们越来越多的人为制造的一种建筑结构，来引导整个商业模式和住宅消费、商业消费。这样的建筑形态的存在，以前是多层，现在突然出来了很多的高层，当市场结构发生改变，达到一个时间点以后就会出现。 季澄洪：一个综合体应该具有相当的规模，在里面是多种产品形态的组合，包括它的功能，以及多产品组合里面有一些核心产品作为支撑，当然也包括了交通环境等一些其他的东西。这些都是构成一个城市综合体的一个元素；从城市规划来说，你拿地，做这样一个项目，这跟城市的整个规划有关系，现在城市的发展已经形成多元化的布局；另一个必然，从开发商自身来讲，在中国的房地产经过差不多二十年的磨炼，开发商也积累了一定的意识。还有对产品的认识和开发的生产上来讲，也到了一个需要上更高平台的时候。 付伟：我们对城市综合体的界定，是开发商自己持有物业的比例。之前坊间流传，像万达这边对综合体也有自己的界定，界定的标准是说持有物业达到15万方以上就叫城市综合体。我觉得这是有一定道理的，有这么大体量的持有权，这样一个企业才能保持综合体的成功，因为在综合体以上，其他的所有物业都是依靠下面商业中心运营的成功，它的核心价值才得以体现，以区别周边的一些商业。 城市综合体涵盖多种物业形态，成功的城市综合体项目决定因素是什么？ 付伟：就很多商业来说，需要一个时期的开发建设，每一个商业的形态和业态对商业物业的要求是完全不一样的。都有自己独特的要求，不管是用电方面还是面积方面，都需要定制。从最早的财富中心，到后来的万达广场，城市综合体经历了这么多年的发展建设，就其发展其实是一个城市发展的必然，在经历了那么多年的发展，城市是需要这样一个商业配套来进行支撑。 朱宏：目前城南集中了很多的综合体项目，这个是政府大的规划决定的，各种丰富的业态，这个业态限制你只能这么做，还要有把握的做。以我们公司为例，我们曾经在商业地产的其它领域包括大型购物中心、甲级写字楼积累了十多年的经验，在这过程中积累了自己的商业网络、渠道等资源，因此我们在做城南的城市综合体项目时，我们采用招商先行的方式，根据商家的需求来定制自己的产品。我认为一个综合体，最直接的特点就是主力店、次主力店、商业街、小商铺，只要这些资源解决理清了，问题就不大了。 季澄洪：目前统计有80多个综合体，要做出自己的个性，还是要做出差异化，我认为这是在目前的市场环境下获得成功的关键。我们的项目是三大主体组成，一个是新世纪当代艺术中心，这一块城市文化的角度；然后新天府广场，这个我们打造的是成都新的中心，以前的广场大多是带有政治形态的广场，新天府广场就更加生活化；我们建筑是最大的，现在全球最大的单体建筑有150多万方，里面要涵盖的内容是比较多。 王研：像东大街金融街，IFC，ICC等项目，他们在开发之前会花很长的时间去研究综合体和业态，它的理念、市场营销各方面在具体的过程中反而会显得缓慢，所以我认为前面嘉宾所讲的招商先行是目前城市综合体项目一个较为惯用的方法。在城市综合体的产品上，我认为现在的产品品质较以前是有极大的提升，成都的综合体项目发展起步较晚，但正好让成都避开了前几代综合体项目的不足，现在成都的综合体项目无论体量大小，都具备较高的品质，作为一个占用土地面积较大的物业形态。高品质是一个很关键的要素。 一边是综合体项目在放量，但另一边是市场需求还没有全部满足，如何看待这样一个问题？ 季澄洪：我觉得城市综合体有一个很重要的，就是说对它的观察和判断，要着眼于一个城市，着眼于城市的发展，城市的规划，以及城市未来二三十年的走向，所以我觉得着眼于城市的发展，着眼于城市未来的规划，它的走向，二三十年的布局，这个对综合体来讲才是更重要的。当然我们说到城建规划这一块，是一个很细的过程，有很多评估指数，无论从人，从机构，从它的工业，从它的消费指数等等各方面来综合评价，但我觉得大的方面应该是从这个角度来看。 付伟：这个问题应该是不矛盾的，首先从企业责任感来说，一个是他自己的成本，区域的变革，还有区域经济，起这么一个作用。第二作为普通综合体的招商模式来说，和开发住宅的模式是不一样的，住宅卖了以后不会再产生收益和任何的贡献，可能只是在整个房地产开发过程中，给政府贡献了一些税收。但作为城市综合体来说，肯定会是大体量的设计，它还解决了城市发展过程中大城市病的问题。 很多人认为城市综合体在区域中具备领头羊效应，请问各位的看法如何？ 朱宏：一个城市综合体提升整个片区也不太可能，但是做领头羊的话可能谁都愿意。城市综合体对区域具有一定的带动作用，比如万达广场对于城东、目前的龙湖北城天街之于城北，这都是极好的例子。而且现在的城市综合体项目提高了产品品质，也提升了区域的商业环境，一些老的商业圈传统的低端的商业形态，在新的综合体项目成立后被取而代之，这样也拉动了区域商业的提升。 杨力：我觉得整体而言区域是受益者，在同一个区域内，如果有大型的综合体项目，对整个区域商业氛围的营造有积极的作用，但在这个区域里大家共同存在，如果单靠一个项目来提升整个区域的价值是比较薄弱的。其实在一个区域内开发商的作用都是相互影响的。 面对消费者日益多元化的消费特性，如何创新综合体的定位和产品打造？ 朱宏：消费习惯问题很重要，比如成都人最早习惯住多层，刚出来高层的时候不适应，后来也就慢慢适应了，这有一个过程。综合体里面的住宅也面临这样一个适应过程。很多传统的中年人觉得综合体住宅里面比较嘈杂，相反现在的80后、90后这些群体，就比较倾向于住这种环境，因为他们追求方便，追求高效率的生活。 杨力：消费者确实有自己的生活习惯和消费习惯，综合体的居住舒适度，这是个普遍问题。繁华中取静，怎样让住宅部分和商业部分融合？我觉得像有一些综合体做正反两面都可以，有的可以做得很好，它可能在社会上的这种美誉度很好，声誉度很高，它的和商业完全在一起，有的项目它的住宅部分和它的商业有效地分开，让客户住在这个繁华退尽的地方。 吴浪：我有一天坐了一个出租车，司机开玩笑说：这个区域未来会很惊人，有八个综合体，整个大区域造势就够了。那在大区域的造势下，项目怎么寻求差异化？目前跟南门综合体积聚的高强度态势来说，我们项目所在的北门来看要弱一些。成都传统的市场如荷花池会外迁到国际商贸城，这对项目有支撑，态势比较有利。 如何从各个角度来看待城市综合体的价值？ 张红兵：我们曾经在国外研究过，包括全国开业的也超过46家的综合体，凡是综合体的物业里面，不要说其他的部分，光是公寓的租金，开业后两年内我们评估它的租金水平已经比旁边的同等项目租金高25%以上，住宅的售价平均增幅都是超过15%以上，价值不一样。 张帆：成都的商业发展有着悠久的历史和得天独厚的地理条件。随着城市的发展和扩容步伐的加快，格局正逐渐发生着变化。按照成都市城市规划，成都未来将会发展成以春熙路商业中心带为原点，分别向南、东、西、北四个方面发展，建成四大副城市中心。这个商业发展和规划格局是非常科学和有依据的，是被许多国内外先进发达的商业都市发展历史所证明是可行的。因此我们也认为成都商业地产发展的前景也是好的和符合城市发展规律的。 付伟：还有一种郊区型的城市综合体，一般带有主题型，比如说主题公园像华侨城、南湖国国际社区，其商业文化更多体现全景型的、街区型的，也叫城市综合体。项目商业中心开发了，或者主题公园打造好了，可以给住宅营造更好的环境体现附加值。 成都综合体目前统计有80多家，综合体项目有没有风险？怎么来看待风险？ 季澄洪：作为商业来讲，作为开发商来说，租和售的方式是一个调节。卖，有一个资本回收的问题，资金要回笼，卖一部分，稍微一卖就忘了。这些问题都是很具体的。当然市场大势和经济的发展有关系，如果国家的经济走势比较平稳，整个市场的经济比较平稳的话，还是有很多企业会进来。我们直接感受到就是，很多企业实力也是很强的，像一般法人拿几百万出来投资，但也要看到，如果经济周期不好，他就会有所顾忌。 张帆：不是所有商业综合体都会做得很好和生存无忧，恰恰相反，总有一部分项目会因各式各样的原因出现问题和困难。另外，除了政府层面对未来城市商业综合体的规划批准等方面要慎之又慎，并对已规划项目要多关心和爱护，给予政策、税收等各方面的扶持和支持；其次城市综合体的建设者要高度重视自己商业的定位和商业布局规划。争取商业综合体一投入使用就获得满堂彩。我们位于城西光华大道三段的天来国际广场，60万方体量，聚集了诸多国际化的商业品牌资源，着力将其打造成西成都的城市中心。也许这会是中国西部商业一个成功案例。 付伟：不管它的物业表现是什么样的形态，不管是旅游性质的还是商业性质的，又或者主题公园型的，它的成败，其实就是它的持有是否影响到整个项目这一块，这就涉及到后期的经营，包括招商这些。如果说除掉这一块的话，其他的住宅项目、写字楼项目又有什么区别呢？
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