查看:【2630】 回复:【2】
发表于 2011-11-17 09:55
厚土
当前离线
基础资料
- 主题:
- 金钱:
- 帖子:
- 竹笋:
- 精华:
- 华西劵:
- 关注:
- 粉丝:
|
北京在建商品房1.12亿平米 或需消化10年 北京市土地整理储备中心的数据显示,今年到目前为止,北京成交的住宅用地楼面均价约为5074元/平方米,比去年下降三成。
数据显示,今年以来,北京共成交含住宅性质的土地47宗,成交金额360万元,规划建筑面积709.67万平方米。以此计算,今年北京成交的住宅用地楼面均价约为5074元/平方米。
去年的数据则是,北京成交81宗含住宅性质的土地,成交金额1061亿元,规划建筑面积1449.56万平方米,成交楼面均价为7321元/平方米。而在2009年,北京的住宅地价为5972元/平方米。
地价下降无疑是受到日渐趋紧的楼市调控的影响。北京中原市场研究部的分析认为,北京的土地供应结构继续出现“郊区化”的态势,“城六区”土地供应占比微乎其微。同时,销售萎缩、资金压力加大,以及配建保障房的种种要求,影响了开发商拿地的积极性。
《每日经济新闻》记者梳理交易数据发现,今年北京住宅用地底价成交的现象较为明显,在一定程度上拉低了土地成交价格。此外,土地流拍、流标的情况也时有发生。
值得注意的是,在今年北京成交的住宅用地中,单幅地块的总价和楼面价均没有超过去年的高价,“地王”并未再现市场。北京市场甚至出现了老“地王”项目转让的消息。
事实上,土地市场的低迷不止发生在北京。官方数据显示,最近几周来,济南和南京等地频频出现底价成交,以及因无人申请而流拍的现象。在南京10月份举办的3场土地出让活动中,共推出16幅地块,最终只有7幅以底价成交,7幅土地延迟拍卖,1幅土地流标,1幅溢价仅1.9%。
北京中原地产的分析认为,地价下跌将在一定程度上影响到今年的地方财政,因为按照去年的数据,去年地方财政中近40%来自土地出让收入。此外,前两年高价获取的“地王”项目也将承受较大的资金压力。
|
|
|
|
|
厚土
当前离线
基础资料
- 主题:
- 金钱:
- 帖子:
- 竹笋:
- 精华:
- 华西劵:
- 关注:
- 粉丝:
|
发表于 2011-11-17 09:56:47|只看该作者
房产品固然都是空间之下,金钱之上,但内涵与功能决定了其保值基因的不同,再基于政策调控与市场非规范与非理性,因此在基于房价普涨环境下购置的大量房产,将因为房价普跌出现速度与力度不同的贬损。其中以下四大类房子最容易在房价或其预期发生普跌环境下遭遇贬损。
一、地王身边的成品房。
原因之一,地王出现让存量地存量房重新评估,以新房换价来获得更高的售价;
原因之二,地王旁边的房子会因为地王的出现,重新定位,带动豪宅类似的档次提升,但实质并没有提升,价格反而上去了;
原因之三,地王出现后区域品质档次提升后,成品房装修标准水涨船高,其中装修成本部分最易贬值;
原因之四,地王的出现与城市未来规划发展有关联,开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地,前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地王,而毗邻楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因,从而将未来透支到房价中;
原因之五,地王往往与规模与配套挂钩,周边楼盘极可能将该地王可能的配套纳入考虑范围而计价。
|
|
|
厚土
当前离线
基础资料
- 主题:
- 金钱:
- 帖子:
- 竹笋:
- 精华:
- 华西劵:
- 关注:
- 粉丝:
|
发表于 2011-11-17 09:57:06|只看该作者
二、轨道旁边的公寓房。
与地王身边的原因之四有关,轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因但不是主因,是开发商将未来进行透支并转嫁于消费者身上的结果。
为什么轨道旁边的公寓房容易受损而其他象高档商品房与中低密度的住区不易贬值呢?主要是因为轨道因素带动房价上涨没有地王的影响那么大而明显,相反,轨道旁边的公寓房往往带有一定的前瞻性开发,而公寓形式集中为一些有实力的大开发商所为,建筑细部与产品品质的提升带来出售价提高,实际这些提升房价的因素在房价普跌环境下,品质与细部差异被剥离,剩余的就是地段价值,而轨道交通能否提升地段价值还依赖于未来一段时期的发展以及旗舰商业是否引进,未知数比较多,故贬损容易。
三、高房价时期的高层塔楼。
早期的商品房现在看来都是精品,因为他们在密度、高度、覆盖率与绿地率方面与现如今的高档商品房指标类似甚至超过。
产生于高房价时期的塔楼则类似建筑垃圾,完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为,并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。而在房价剧涨时期,房子的投资功能被无限夸大而其品质内涵与其他与升值相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全,由此决定在房价普跌时期这些房子面临出手难而宜居性差,出手完全受制于价格因素等不利方面,从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。
四、投资性公寓。
这是指违规销售的一类产权式物业,基于高房价,开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报,用以带动房子销售。现在看来,投资人是赚了,开发商是赚了,但有一个基本前提,就是房价会随着地价上涨或地段而升值,一旦出现普跌的情形,投资回报从哪儿来?商业入驻者可以放弃装修与前期形象费用选择退出,但承诺与投资人的现实回报的基本信托却成了空中楼阁,自然受损面相当大
|
|
|