位于成都市南二环一段的成都市望江-橡树林橡树林小区2期期房本来应该于2011年12月底交房，11月底的时候，业主路过小区时，发现开发商在所谓的3栋2单元（其实是独栋别墅）外围开始修建围墙，其目的就是把别墅和小区其他栋的房子隔开，使那栋别墅看起来就像另外一个小区。围墙圈的面积很大，占去了小区相当大一部分绿化面积。严重侵害了小区其他业主的权益。而在买房时开发商给的效果图和楼书里面是没有这个围墙的存在的。 业主现在首先想了解的是，其一，开发商修建这个3栋2单元独栋别墅是否合法，规划局有无正式批文，且批文的详细内容是什么;其二，这个围墙修建是否合法。如果该别墅是违法建筑，又该由哪个职能部门来监管。 开发商修了这堵围墙后相当于把独栋别墅和小区其他房子完全隔开，这无疑就令小区其他房子的容积率又上升了很多。买房子都是大家的血汗钱，好多都背着一身债，但业主们希望买到的房屋至少是开发商原来宣传的那种中庭没有围墙的房屋。而目前这个状况，开发商肆意妄为，明显置其他业主的合法权益不顾。所以橡树林的业主们正积极向有关部门投诉，以期政府有关部门能为业主讨还公道。
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望江橡树林违规别墅占用业主公共绿地
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【律师解答】
在没有相反约定的情况下，开发商的宣传手册、楼书等都将视为商品房买卖合同的一部分，某些开发商在补充协议里有类似“宣传彩页以及楼书仅作宣传使用，不视为合同的组成部分”的约定，这样的约定给购房者维权带来较大的困难，因此建议购房者在被开发商的楼盘宣传材料吸引时，勿忘查看开发商公示的《商品房买卖合同》及补充协议。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但在实践中要认定楼书等宣传资料是司法解释规定的“要约”须满足三个条件：①广告和宣传资料说明和允诺的对象是商品房“开发规划范围内”的房屋及相关设施；②所作的说明和允诺“具体确定”；③该说明和允诺对商品房买卖“合同的订立”以及房屋“价格的确定”有重大影响。但在实际生活中，购房者要提供满足上述三个条件的证据，有一定的难度。
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