华西独家策划：“全城”楼市测评，深挖四大方位“需谨慎”楼盘

  
   正所谓“林子大了，什么鸟都有”。

    在成都，你既能看到众多比肩世界的一流项目，也能看到购房者拉着横幅拒绝收房的场景。与其在未来交房时与开发商“无力抗争”，还不如在买房前谨慎选择，仔细了解项目情况，谨慎购买品质、服务、信誉欠佳的楼盘。

    本期秋交会特别报道，本报将继续以详尽的调查为依据，为读者呈现成都东南西北四方位需谨慎购买楼盘，希望能给购房者买房以借鉴。


城东：信和御龙山  成都339  沙河湾  琥珀庭院
城南：人居天府世家  锦绣尚郡  南湖世纪  天府国际社区
城西：中铁西城  世豪·峰景  中信·云栖谷

城北：敬请期待

城东四大需要谨慎楼盘

信和御龙山
      拿地五年 未见售楼部谨慎指数：★★★★
　　五年前，信和置业花41.38亿元天价，拿下的成华区迎晖路沙河“地王”项目，五年过去该项目开盘仍然遥遥无期。信和集团作为香港最大地产商之一，集团属下信和置业更是香港恒生指数成份股之一。高调拿地五年，信和成都项目为何却迟迟不能开盘？信和是想囤地坐等升值，还是有难言之隐？信和这五年到底经历了什么？信和给我们留下了一连串疑问。

成都339
孤芳自赏的非主流“地标”谨慎指数：★★★★★
　　“以前我认为前期的劳动成本决定价值，后来西方经济学告诉我未来的收益才真正决定价值。”耶鲁大学教授陈志武曾感慨，如果无效的劳动，蛮干，即使付出再多的劳动，最终生产出的东西将毫无价值。号称成都第一经济指标的“成都339”，显然还停留在“价值=时间×社会单位劳动时间成本”的阶段，一个完美的项目放在错误的位置，或是一个完美的地段放了一个错误的项目，未来的结局可想而知。

沙河湾
       多谈区域“怕”谈产品谨慎指数：★★★★★
　　“沙河湾”作为城东沙河边楼盘，从楼盘案名就可以看出其主打“沙河”的概念，然而作为区域内一个仅有几万平米建筑面积的小盘，不论是配套还是产品都差强人意。相比区域内外资、央企云集的众多大盘，买“沙河湾”可得冒不小的风险。谨慎一产品混乱布局不清晰
　　占地不足30亩，在成都的房地产市场上，算是一个极其小的楼盘，其建筑面积也不过9万多平米。体量小不是问题，关键是在如此小的体量的情况下，沙河湾还是“秉承”了大盘的操作模式，商业物业、住宅物业一应俱全。包括了40年产权的酒店式公寓，以及70年产权的住宅。据了解，酒店式公寓作为投资物业，未来将以出租给人居住或办公为主，在如此小的一个小区，办公和住宅混用，不知入住后将是什么情形。

琥珀庭院
       方向不明 价格制定随意谨慎指数：★★★★★
　　琥珀庭院作为一家外来开发商投资开发背景的楼盘，在成都开盘一年多的时间内，始终没有读懂购房者的需求、搞清楚产品的定位、找准市场的方向。这一系列的混乱和不清楚，最终体现在对价格的制定上，短短一年时间，最高单价曾在7000元/平米，而最低单价仅为4998元/平米，价格的混乱最终将是对购房者的一种伤害。

城南四大需谨慎楼盘

人居天府世家
      谨慎指数：★★★★★
　  天府世家可以说是人居置业进军高端物业的首发产品，可惜除了价格“高端”，各方面都表现平平。作为成都本土名不见经传的开发商，人居置业曾为成都购房者开发了众多中小楼盘，可谓功不可没。但对于高端市场来说，人居置业或许还需要苦练内功，如果只是炒作“领略宽阔心境”，“找到人生至高境界”等似有似无的 概念，难以真正在高端市场站稳脚跟。

　　天府世家虽然贵为城南楼盘，但其所处的区域在城南却较为偏僻。
　　天府世家位于益州大道与锦城大道交界处，目前还不知道该区域叫什么板块，但可以肯定的是，该区域是目前城南比较偏僻的区域。项目距离地铁1号线孵化园站也并非传说的那么近，走路大概需要20分钟。经常有购房者到天府世家看房，却在锦城大道四处打转找不到项目售楼部。
　　上面两点已经说明，天府世家的竞争优势可谓十分薄弱。明眼人都能看出天府世家的地段、品牌、甚至价格都比不上上述楼盘。能可供开发商炒作的噱头就只剩下品质，“因为品质好，高端物业所以值这个价。”
　 　成都透明房产网资料显示，天府世家的容积率为3.74，这样的容积率在城南的楼盘项目中属于中等。虽然不算太高，但是肯定不低，3.74的容积率要做高 档物业也不太可能，与之相隔不远的区域高端楼盘中海城南1号，容积率就在2.85，明显低于天府世家。另外，天府世家的绿化率只有30%，在成都透明房产 网统计的数据中属于比较低的绿化率。

锦绣尚郡
      谨慎指数：★★★★
　  华新锦绣尚郡2009年开盘时，每平米一万元出头。如今在成都透明房产网上，挂牌价仅为7950元/平米。不过，据说这只是开发商打出的最低价，以吸引购房者，实际均价仍在9000元/平米。
　 　在成都透明房产网的销售榜单上，锦绣尚郡在过去半年中（2012年3月1日—9月1日）所售房源均价仅为7200元/平米，让人大跌眼镜。在去年楼市出 台限购的调控政策前后，锦绣尚郡的均价一度站在11500元/平米高点，按照这个价格计算，短短一年多锦绣尚郡的单价跌幅竟高达30%多，跌幅甚至高于同 期惨不忍睹的上证指数。
　　虽然楼市调控是高端楼盘遇冷的主要原因，但是华新锦绣尚郡的深度跌幅还是源于其项目的配套难以满足居住需求。
　 　华新锦绣尚郡项目的生活配套不齐全，目前难以满足业主的生活需求，并且也无大型的商业配套。虽然大件路的通车，确实拉近了楼盘和市区的距离，但有购房者 认为，住在锦绣尚郡买菜都需要开车，生活并不方便。在成都透明房产网上，锦绣尚郡2009年9月开盘的房源，如今仍有部分房源处于可售状态，可见购房者对 楼盘的认可度不高。
　
南湖世纪
      谨慎指数：★★★★
　  乍一看名字，或许你就明白这是一个长在南湖边上的楼盘，但其项目本身并不临河也不临湖，难以享受到南湖美景。在南湖世纪项目周边的配套就更不敢恭维。楼 盘对面不是野草丛生的空地，就是破旧不堪的老旧房子，一幅城乡结合部的样子。在南湖国际风景度假区内，拥有项目的开发商已经有十多家，其中南湖国际社区无 疑占据南湖最为绝版的资源景观。对于偏于一隅的南湖世纪来说，与区域内的其他楼盘相比确实毫无优势可言。谨慎二惊现山寨广告产品是否会“山寨”？
　 　日前，南湖世纪的一则楼盘广告，引起了购房者的强烈关注，南湖世纪也因此火了一把。究其原因，原来是购房者都“看走了眼”，一位购房者告诉记者，“南湖 世纪”的广告看上去就是南湖国际社区的项目，从整体设计到画面看上去都是一样的。打电话过去，详细咨询售姐，才知道这个项目叫南湖世纪，和南湖国际社区不 是同一个项目。如果一个楼盘连广告都可以“山寨”，懒得创新，懒得动脑筋，你能保证其产品不是照抄别人的。虽然这样的“山寨”，很难说得上侵权，但这样的 楼盘下手购买或许真要小心。谨慎三夹缝中的高密住宅
　 　南湖世纪号称公园地产，可以享受“一湖、两河、三公园”，其实这些都是南湖国际风景度假区的大配套，对于南湖世纪楼盘本身来说，只不过是一个在夹缝中生 存的高密住宅。南湖世纪占地6万多平米，建筑面积却高达40多万平米，开发商所标注的容积率为5.0。如今，即使在成都市区也已经很难找到如此高容积率的 楼盘，更不要说是郊县楼盘。项目的绿化率25%，绿化偏低，居家舒适度会有一定不利影响。而且项目距离市区较远，对于需要在市中心上班并且朝九晚五的无车 一族来说十分不便。

天府国际社区
      谨慎指数：★★★
　  楼盘开盘前通常都会接受咨询，然而一个楼盘连续接受了客户两年的咨询，仍然不见动静，这个楼盘就是“天府国际社区”。2009年“天府国际社区”开发商 高新置业相关负责人就对成都媒体表示，将在2010年推出针对外籍人士的高端社区天府国际社区。然而三年过去了仍然没有关于“天府国际社区”的任何消息。
　　在各大房地产网站上，关于天府国际社区的动态消息均是“即将开盘，接受咨询”，而这样的字样在2011年2月份就开始出现。
　　早在修建之初，天府国际社区的建设者提出一条规定，为确保国际社区的纯正“血统”，该社区将“只租不售”，确保国际社区所居住的人群是清一色的外籍人士。
　 　此论调一出，天府国际社区只为外国人服务，拒绝国人入住的批评之声就不绝于耳。首先，天府国际社区崇洋媚外，拒绝国人入住，肯定是不可取的。另外，对于 一个急于打造国际化社区，提升区域品质的项目来说，是否里面住的全是洋人，修几个教堂，引入几所中英双语学校，西式医院就能代表国际社区。
　　显 然，天府国际社区并未搞懂何为“国际社区”，才会闹这样的笑话。在建筑设计专家看来，国际社区不只是一个概念，它包含国际理念的项目规划、新科技新功能的 运用、外观设计和园林设计的现代因素、社区功能配置的优先考虑、社区生态环境的保护、社区人文建设等等。只住外国人就是国际社区这是对国际化社区的误读。
　 　天府国际社区只住“清一色的外籍人士”的论调遭到外界一致批评之后，高新置业或许也认识到了这次的概念玩得过火，引起国人愤怒。此后，对天府国际社区的 打造一直低调进行。记者在天府国际社区网站上看到，关于天府国际社区的动态新闻过去两年仅仅只有两条，而据知情人士透露，外籍人士已低调入住了天府国际社 区别墅。
　　对于项目只租不售也不一定准确，上述知情人士透露，至少天府国际社区的商铺是要准备出售的。另外，天府国际社区的一些项目可能改头换面重新包装上市，或许将不以天府国际社区的名义进行销售。不过，以上说法尚未得到高新置业方面的证实。

城西三大需谨慎楼盘

中铁西城
  慎买指数：★★★★★
　 随着建造技术的提升，如今的房子不能通过验收的微乎其微。但通过房屋验收只能说是质量合格，也就是说能够拿到60分，这距离高品质楼盘还相差很远。
　　所以，现在很多楼盘会出现这样的情况：一方面是房屋通过了验收，达到交房标准；一方面业主并不是很满意楼盘的质量，主要是对楼盘品质提出质疑。对于此类情况，开发商常常挂在嘴边的一句话就是：符合主管部门的相关规定，一切以合同为准……谨慎一 以60分要求自己
　　中铁西城一向自诩为城西“大盘”，一上来口气很大，“服务光华人民”是其提出的目标。而一位土生土长的当地人，至今还没有搞懂，中铁西城是怎么服务光华人民的？既没有送点实惠给乡亲们，也没有提供任何工作岗位，只是把当地房价拉升到了8字头，让老百姓进一步感到买房很困难。
　　一年多来，中铁西城的质量也受到购房者的质疑，仅在成都透明网投诉平台上，就有14条关于中铁西城的投诉。一位购买中铁西城后十分后悔的购房者在投诉平台上表示，中铁西城的品质不能让人信服，一是围墙是涂料，不是贴砖，5年后将斑驳不堪；二是洋房楼梯是乳胶漆，电梯过道实在不堪入目，让人很难想象这是顶端配套；三是小区内主要走道连砖都不舍得铺，用的是喷漆路面。该业主直呼“中铁西城太让人失望了”。
　　投诉还有很多，而中铁西城的回复大多是：“我公司历来严格按照主管部门相关规定开展工作”“我公司将严格按照商品房买卖合同中的相关约定进行施工”……
　　一房地产业内人士告诉记者，其实这样的问题出现在许多品质不高的楼盘身上，工程主体质量没有问题，肯定能通过验收，但是开发商仅仅满足于验收合格，达到60分即可。对于其他合同中没有注明的，也没有强行要求的，比如材料的用料、楼面的打造、小区的绿化等完全都是敷衍了事，不注重购房者的居住体验，也从来不想如何提高楼盘的品质，反正楼盘都是预售，卖完收钱任务就完成。从中铁西城目前的项目进展来看，正是这样一种情况。谨慎二 回报承诺难兑现
　　购房者在买房前，开发商往往把购房者奉为上帝。每次去售楼部，端茶送水笑脸相迎自然不在话下，给客户描绘以后的美好生活更是滔滔不绝，甚至常常拍着胸脯保证一定没有问题。
　　一旦出了问题，则是上述“我公司历来严格按照主管部门相关规定开展工作”等说辞。
　　因此，未能写进合同的东西，你就切莫当真。中铁西城除了在工程上耍这样的手段，在销售上也不忘夸大。记者在中铁西城施工现场看到，其宣传的“地标写字楼，11%稳定增益。”“40—700平米地铁吉铺，三年增值80%。”等标语。
　　这样的承诺根本不可能写进买卖合同，未来的投资收益又怎能有保障。熟知内情的人士告诉记者，中铁西城此前4万/平米的商铺，目前租金只有100元/平米/月，一年的租金也就是1200元/平米，年收益率仅有3%。这样的投资回报率还不如银行一年期存款利率，何来三年增值80%的投资回报呢？谨慎三 价格难以企稳
　　虽然中铁西城一开盘，价格就屹立在8500元/平米的高位，成为区域内的价格标杆项目，但在新光华板块激烈的竞争中，中铁西城似乎有些扛不住，如今价格只有8200元/平米。而且产品还有所升级，以前卖的是高层电梯，现在卖的是多层洋房。
　　新光华板块的地理位置应该说是没得说，不过从中铁西城的产品品质看来，并不匹配。随着其他项目的逐渐完工或开盘，由于产品实力不济，中铁西城的物业升值能力将遭到更多质疑。

世豪·峰景
  慎买指数：★★★★★
　 如果一个项目卖得好，有知名度，甚至卖出了品牌，那么开发商打死也不会想要给楼盘改名字。甚至市场上有很多畅销的楼盘，下一个楼盘还沿用上一个楼盘的余威，做成系列项目，借用消费者口碑形成品牌效应。
　　但如果一个楼盘口碑不好呢？或许开发商会想很多办法，比如改进规划设计，提升楼盘品质等。而也有的楼盘想到了换一个名字，或许就没有人再记得了，世豪·峰景看上去就是这样一个项目。谨慎一 傍名校夸大“疗效”
　　“想上七中，请举手”。乍一看，大家都以为这是一个学校招生广告，不过却是世豪·峰景的售楼广告。
　　世豪·峰景位于成都城西光华大道上，与成都七中实验学校仅仅相隔百米左右。对于许多想买学区房，希望通过买房让子女上好学校的家长来说，这样的楼盘求之不得。许多购房者打进本报热线，询问买该楼盘能否顺利入读七中？
　　日前，记者来到世豪·峰景售楼部，在售楼部门前的一个桁架广告上开发商打出了“铁定上七中”的宣传语。在售楼部内，记者对项目进行了简单了解，询问销售人员关于买房读七中的事情。售楼人员告诉记者，公司有和七中签订的有关协议。在协议上，所谓的作为世豪·峰景业主“铁定上七中”是有条件的：小学阶段，除了生活不能自理的部分特殊情况外，都能上七中实验学校，而业主上七中实验学校的初中能享受降低十分录取的待遇；上七中实验学校高中则享受降低五分录取的待遇。这样的协议和其宣传的“铁定上七中”的说法相去甚远。
　　七中实验学校负责人告诉记者，首先七中和七中实验学校是不同的两个学校，应该说作为世豪·峰景能享受上七中实验学校的一些优先录取条件，而非宣传中所说的七中。其次，世豪·峰景业主子女入读也是有条件的，并非无条件，只是择优录取，初中降十分录取，高中降五分录取。另外，世豪·峰景和学校签订的协议有效期只有三年，三年以后是否续签还不确定。谨慎二 几易其名
　　世豪·峰景项目最初名称本来为金河谷，这让很多人觉得十分糊涂。
　　2007年金河谷亮相时，正赶上楼市“天天向上”的好时光，因此金河谷销售还算顺利，看上去顺风顺水，但是转眼2008年遭遇地震和金融危机，楼市冬天骤然来临，金河谷开始过苦日子。如今金河谷还在“改头换面”重新包装上市。
　　金河谷的销售一直不畅，这和项目的定位、产品的打造都有很大关系，销售团队也是多次更换。据不完全统计，在2007年至今的5年时间里，其销售团队管理层五易其人，使得销售更加混乱。2011年，金河谷瑞丽庄园上市，销售的产品仍然是独栋别墅。如今，世豪·峰景又即将面市，目前尚未开盘，产品定位为32层、33层的2梯6户的高层电梯公寓，与此前独栋的高端楼盘形象相去甚远。谨慎三 定位摇摆
　　金河谷在最初修建独栋别墅的时候，或许并没有想到如今要修高层电梯公寓。如果这一切都是事先设计好的，那么对于别墅买家来说，就不能再享受纯粹的圈层环境。
　　为什么金河谷与仁和春天一街之隔，项目占地和体量相差不多，销售上却大相径庭。在业内人士看来，金河谷产品一开始定位就出了问题。对于别墅项目，特别是独栋等高端别墅来说，购房者要想拥有的面子价值、资源价值、投资价值金河谷都不具备。
　　先说投资价值，金河谷虽然有，但是比起麓山、保利、华侨城，光华大道根本算不上高端区域。面子价值，与麓山国际社区、华侨城、蔚蓝卡地亚等相比也相去甚远。要说资源价值：无高尔夫、无名山、无浣花溪等拿得出手的资源，只有一条河。而且金河谷一亮相的价格还不低：一套300万以上，算是中上流别墅总价。说到底，光华大道的区域和金河谷的品牌根本难以承受这样的产品和价格，再加上品质中等，也难以吸引高端客户。
　　这也是其销售管理层短短几年时间几易其人的原因所在，毕竟房子不好卖，谁的日子也不好过。在二手房网站上，金河谷的普通住宅大多价格只有5500元/平米，几年下来房产基本没有升值。
　　经过几次折腾，如今的金河谷摇身一变成为世豪·峰景，确实令人大跌眼镜。如今，一个以高端客户为主的项目，竟然推出32层、33层的2梯6户的高层电梯公寓，着实丢了项目的品位。

中信·云栖谷
   慎买指数：★★★★
　 “5500亩低密度假物业”，这是中信·云栖谷开发商在项目打造以来重点包装的“卖点”，也成功吸引了市场的目光。从中信·云栖谷目前修建的前三期项目情况来看，项目基本做到低密的承诺，每期0.5左右的容积率，在别墅类项目中也算较低。
　　不过，在国家三令五申的“禁墅令”下，对低密住宅的容积率有了明确的规定，部分达不到容积率标准的别墅可能将被列入整治名单。在此背景下，一向引以“低密度假物业”为豪的中信·云栖谷或将难以保证其低密度假物业的纯正性。谨慎一 低密物业难持续？
　　2010年9月，在中信·云栖谷的首发仪式上，中信·云栖谷被开发商形容为西南首个高端别墅。而所谓的首个高端别墅，最大的卖点无疑就是“低密”概念。
　　从2010年销售以来，目前中信·云栖谷已经进入第三期销售，每期虽然产品形态有所不同，但是容积率一直保持在0.5，这也是部分高端人士选择中信·云栖谷的重要原因。
　　不过，中信·云栖谷的密度算盘或即将落空，项目的容积率不得不被迫升高。今年6月，国土资源部、国家发展改革委联合印发《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的通知，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。中信·云栖谷显然属于违反这一要求的住宅项目。
　　记者调查发现，国土部从2003年9年内6次发文规范别墅市场，此次特别对容积率明确限定，操作层面趋严。中信·云栖谷或已经受到政策影响，记者日前从中信内部人士处了解到，中信·云栖谷四期项目的产品规划仍在调整，就是为了适应新的政策要求，容积率的提升或将不可避免。谨慎二 高尔夫成泡影？
　　高尔夫球场往往作为高档商品房的配套而建，而许多项目则是借高尔夫项目之名建高档别墅类高档商品房。
　　而作为5500亩高端低密住宅的中信·云栖谷也自然少不了高尔夫球场作为陪衬。在中信·云栖谷过往的介绍中，宣称其拥有2300亩毗邻的“专属私家球场”，并且球场由世界高球皇帝阿诺·帕尔默亲自设计，别致独特的18洞球场设计，秉承国际最先进理念，结合地块天然河流、坡地、浅丘、沟壑和林盘，将成为中信云栖谷的“专属私家球场”。然而，近日记者就高尔夫球场一事询问中信·云栖谷相关销售人员，得到的答复只是项目（高尔夫）受到一些限制，可能暂时难以使用。
　　2004年国家就颁布了《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》（国办发〔2004〕1号），要求规范发展高尔夫项目，但部分项目仍然打着加快城市旅游休闲业、体育公园等发展之名建高尔夫球场，再开发别墅。中信·云栖谷其2300亩的“熊猫谷”高端运动场配套的规划，就是在为高尔夫球场铺路，不过近年来政府对高尔夫球场的限制越发严厉，再建高尔夫球场难度不小。
　　就在中信·云栖谷亮相的2010年，省政府还曾发布紧急通知规范用地行为，重申禁建高尔夫球场等土地政策。谨慎三 全部完工遥遥无期
　　一个楼盘再大，但通常都会告诉业主项目分几期开发，何年全部能完工。但是面对这个问题，中信·云栖谷要说声抱歉，因为他也不知道何年能够完工。至少近日记者询问中信·云栖谷销售人员得到的答案是，“不知道”。
　　调查发现，三年时间过去，中信·云栖谷一共仅开发了三期。项目一期总占地168亩，二期总占地91.5亩，目前在售的三期则占地75亩，所有三期占地面积总共仅有334.5亩。如果真如开发商所介绍，整个项目仅住宅就有2400亩的话，以此计算目前还有2000多亩地尚未开发。以此前三年开发334.5亩，平均一年111亩左右的开发速度计算，中信·云栖谷要完成全部以上住宅开发还需要20年左右的时间。

弱弱问句——城北呢？