房奴注意：元旦开始月供下调！小编教你如何少还贷~附提前还款详解

今年央行两次降息，从2013年的元旦开始，各位房奴月供将会下调了哦！
打个比方，如果你是20年期限贷款40万的房奴，那从1月1日开始，每个月就可以少还119元了~

今年两次利息下调，作为房奴，最关心的就是这还款几十年如何能尽量少还利息？

第一种情况，银行利息下调，在次年元旦开始执行。

第二种情况，提前还清贷款。


每年年末，也成为了房奴们提前还贷的高峰期。不过，别再傻傻地马上把钱拿去还了就算完了。提前还贷，也是理财的重要一课。如何提前还贷优化？如何减少还款利息？如何选择还款方式？

 那就听小编细讲提前还贷的知识吧。

指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还贷的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。

换句话说，就是你手上有闲钱了，可以提前把当年贷款还了，这样的好处在于少支付银行利息。


举个例子看一下：

假设当剩余还款总额为9万元(本金是6万元，利息是3万元)，你决定提前还5万元，那么，本金就只剩下1万元，利息仍是3万元。根据有关规定，提前清偿的5万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的1万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。

一是借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；
通常，在满1年以上的提前还贷可以免收违约金。

二是贷款机构为严肃贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上；

三是借款人提前还贷一般需提前10天或15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请，并须经其审核同意；

四是借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。

当银行审核通过后，方可在规定时间去办理提前还款。

一是部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短; 　　

二是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变;
　　
三是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

四是全部提前还款。

理财的学问大，提前还贷也是理财的一种方式。如何做到还款最优化呢？小编一招一招来教你。

1）.确定按期还款方式

目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。

等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较小，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。这也是老百姓最能接受和能够很快看明白的还款法。

等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。

在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。

由于“等额本金还款法”前期还的本金多，所以，当你提前还款时，利息的损失就小。而“等额本息还款法”由于前期还的利息多，本金少，则当提前还款时就要吃些亏。

2）.确定还款时间

提前还款在何时最好?有专家专门算过，建议最好在5年以内。
比如2002年2月21日起，银行贷款年利率5年内公积金为3．6%，商业贷款为4．77%，5年以上公积金为4．05%，商业贷款为5．04%。因此，在确定提前还贷时尽量不要跨过5年的最佳时间段。

3）.确定提前还贷的具体方式

对于提前还款的，可以采用两种方式：一是提前全部还清贷款。二是提前还款一部分，剩余贷款期限变为180个月，以按月等额本息还款法还款。进一步计算可以发现，全部还贷比部分还贷少还不少利息。

4）.转公积金贷款
毕竟公积金的利率比银行利率要低得多，如果已买的楼盘可以贷公积金了，贷款者会考虑先筹钱还给银行再贷公积金。

提前偿还全部贷款，可以退还相应的保险费和税费。下面就来细说提前还贷的注意事项。

一是退还提前期内的保险费。

在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期限内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。

二是退还提前期内的税。

当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。 　　

三是降息可以减少还贷利息。

以个人住房商业性贷款10万元，期限30年采用按月等额还款方式为例，老利率月还款572．8元，采用新利率后月还款下降为539．3元，每月可减少33．5元。在整个贷款期内，原30年10万元贷款到期本息总额为206，208元，新贷款利率到期本息总额为194，148元；总计可减少12，060元的还款利息。

四是提前还款可能存在违约，在违约年限满后再还。

一般情况下，银行规定，满1年以后就不再收取违约金。但是，不同银行情况不同，在办理提前还款手续之前，最好和客户经理联系，问清提前还贷的最低年限。

提前还贷是一种理财的方法，但并非所有人都适合提前还贷。因为我们一直在找那个最省钱的临界点，如果过了，那还款金额又会上扬。
这里就举例说说不适合的人群有哪些。

1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率。如果亲的数学很好，想自己推算推算，那也是可以的。 　　

2、等额本息还款已经超过5年。计息还贷方式以“先息后本，每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理计算。贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。
　　
3、客户如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。


好啦！如果大家对提前还贷还有什么疑问，欢迎跟帖提问。
小编都会竭尽所能回答到哈！

降吧  降吧   又可以给房奴  降降压了           

若要提前还款 得乘早了哦   前几年还的 大多数是利息   后面的才会还本金的哦

小编你好厉害~我都搞不懂这些