房贷今年加息明年"买单" 请看"提前还贷攻略"

今年以来央行已连续三次上调贷款利率，这意味着不少房贷客户需要在明年起为加息“买单”。距离年末还有不到两个月的时间，一些市民已经打算赶在新利率实行前还款。那么提前还款是否适合自己呢？
三次加息凸显叠加效应央行今年有三次加息（分别是2月9日、4月6日、7月7日），房贷客户面临的利息负担不断加重，以贷款100万元，贷款期限20年为例，连续三次加息后，多支出的利息将超过9万元，上涨幅度超过10%。
目前，五年期以上贷款基准利率已从今年初的6.40%上涨到7.05%，累计增加了0.65个百分点。对绝大多数贷款客户来讲，这三次加息后带来的月供变化，将从明年1月1日起体现出来。如果是100万元房贷，采取等额本息还款期限20年的方式，成都晚报记者算了一笔账：如果以年初6.40%的基准利率计算，月供为7396.98元，20年累计支付利息775272.92元；如果以现在7.05%的基准利率计算，月供为7783.03元，20年累计支付利息867927.62元，加息前后利息总负担相差92654.7元。
多数客户明年月供增加
借款合同的调息方式主要有两种：一种是即时调息，即在加息的次月就按新利率计算月供；还有一种是次年调息，即从加息后的第二年1月1日起执行新利率。后者在房贷客户中占多数，如果今年余下的这两个月不再调整利率，那么对于去年以前办理的多数老房贷客户来说，明年起要面对的是3次加息的“盘点”。
2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。不过，需要提醒大家的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。况且一旦降息，选择固定利率房贷的购房者就吃亏了。
银行取消提前还贷门槛
因为“影响了银行的资金安排计划”，往年遇到提前还贷，有银行要求借款人按照合同约定缴纳一部分违约金，违约金有的是1——2个月的利息，有的是还款金额的0.5%，另外还要提前几个月排队。现在，银行对房贷提前还款的态度出现了转变，成都的大部分银行都可以随到随还，而且免收违约金了。成都晚报记者了解到，银行鼓励客户提前还贷有两方面原因：首先是资金面紧张，普通房贷客户提前还款后，银行用这些回笼资金支持其他客户；其次是监管部门的存贷比压力，提前还贷无疑有利于银行降低贷款规模。
提前还贷？三种情况细思量
面对明年即将增加的月供，有的客户为避免承担太多利息，希望提前还款，银行人士表示，“提前还款”有讲究，目前主要有三种情况：
一、享受最优惠利率的客户——最好不要提前还
假如一位客户之前签贷款合同时约定可以享受到7折优惠，那么即使按照经过今年三次加息后的五年以上贷款利率7.05%计算，折扣后的利率是4.935%，这个利率低于目前五年定期存款利率5.5%，因此，同样的钱如果存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高，出现这种“存贷利率倒挂”的情况，对客户来讲就非常划算。毕竟现在要从银行获得贷款的难度越来越大，等你还完贷款临时又需要向银行借款时，可能就比较困难，成本也比较高。
二、非优惠利率的客户——可以考虑提前还
提前还贷的目的是为了节省利息支出，因此贷款人在提前还贷时，必须从这个角度来衡量资金支出的合理性。对于没有享受到任何优惠利率的客户来讲，增加的月供的确不可小视，因此，银行人士建议，如果手头确实有一大笔闲置资金，且没有超过房贷基准利率的投资收益，可以考虑提前还贷。
三、等额本金还款的客户——提前还意义不大
贷款人在签定合同时，采用哪种还款方式，对利息的影响非常大。专业人士指出，如果采用的是等额本金还款法，且还款时间已经超过了贷款总年限的三分之一，不建议提前还贷。因为等额本金还款法初期还款额较多，越往后月还款额越少，所以当还款年限已经超过总年限的三分之一时，借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
另外，对于采用等额本息还款方式的借款人，且还款年数接近中期时，已不适宜提前还款。据介绍，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况就不需要选择提前还贷。

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